Crowdfunding: Ein Stück vom Betongold

Eigentlich wollten Lukas Müller, Tobias Leodolter und Paul Brezina gemeinsam ein Zinshaus kaufen. Doch aus ihren Überlegungen entstand irgendwann eine Business-Idee. „Wenn wir das möchten, gibt es vielleicht mehr Menschen, die den gleichen Wunsch hegen. Wir dachten: Warum nicht alle zusammenspannen?“, erinnert sich Lukas Müller. Die drei gründeten kurzerhand „Rendity“, eine Plattform für Immobilien-Crowdfunding. Das war im Sommer 2015.

Knapp drei Jahre später hat Rendity zwölf Projekte mit Crowdfunding finanziert. Anfang Mai platzierte das Unternehmen sein bisher größtes Investment mit 1,5 Millionen Euro. Damit wurde ein Luxusprojekt in der Wiener Innenstadt mitfinanziert.

In der Renngasse baut der Projektentwickler JP Immobilien derzeit 73 Luxuswohnungen mit 24-Stunden-Conciergeservice. Das gesamte Projektvolumen beträgt 76,3 Millionen Euro. Innerhalb weniger Wochen war die benötigte Crowdfunding-Summe erreicht. „Die Anleger schätzen, dass sie in eine konkrete Immobilie investieren. Sie können hingehen und sich das Objekt ansehen“, so Rendity-Gründer Lukas Müller.

Das Marktvolumen von Immobilien-Crowdfunding betrug laut Wirtschaftskammer Österreich 2017 rund 13,8 Millionen Euro. Tendenz: stark steigend. Alleine in den ersten vier Monaten des laufenden Jahres wurden 10,3 Millionen Euro bei Immobilien-Crowdfunding lukriert. Das wichtigste Argument für die Anleger ist, dass die Renditen mit bis zu 7,5 Prozent hoch sind und Betongold als relativ stabil gilt. Doch wie sicher sind diese Investments tatsächlich?

Anleger sind durch Immobilien-Crowdfunding in der Lage, mit sehr geringen Beträgen in konkrete Liegenschaften zu investieren. Über entsprechende Plattformen im Internet – in Österreich sind die bekanntesten Rendity, Dagobertinvest und – werden Objekte, Renditen und die benötigte Fundingsumme präsentiert. Bei manchen Anbietern, wie etwa bei Homerocket, können Anleger schon ab 250 Euro einsteigen. Die Plattformen arbeiten mit Bauträgern oder Immobilienentwicklern zusammen und sammeln das Geld als Vermittler für sie ein.

Kosten für die Anleger entstehen in der Regel keine. Der Emittent, sprich der Bauträger oder Immobilienentwickler, zahlt eine Vermittlungsgebühr. Die Laufzeiten für die Investments sind relativ kurz – im Schnitt 24 Monate. Für die Bauträger gilt das Geld als Eigenkapital und darum gibt es immer mehr etablierte Unternehmen, für die diese Finanzierungsform attraktiv ist. „Rund zehn Prozent der vermittelten Summen wurde bereits zurückgezahlt“, sagt Stefan Ratzenberger, Sprecher von Dagobertinvest, „in den nächsten Monaten kommen weitere Projekte zur erfolgreichen Ausschüttung“.

Dagobertinvest hat seit dem Start 2016 genau 44 Projekte mit insgesamt 11,5 Millionen Euro finanziert. Ziel sind 25 Projekte pro Jahr und ein Markteintritt in Deutschland.

Rechtlich unterliegen Immobilien-Crowdfunding dem Alternativfinanzierungs-Gesetz (AltFG), das seit September 2015 gilt. Der Anleger stellt sein Geld in Form eines nachrangigen Darlehens zur Verfügung. Das bedeutet, dass die Gläubiger im Falle einer Insolvenz oder Liquidation im Rang hinter andere Forderungen gegen den Schuldner zurücktreten. Geld gibt es also erst dann, wenn andere Gläubiger befriedigt worden sind. Genau das sehen Konsumentenschützer kritisch: Der Verein für Konsumenteninformation (VKI) warnt daher: „Es ist ein Irrglaube, dass man als Immobilien-Investor von der Sicherheit des Betongoldes mitprofitieren kann.“ Nachrangdarlehen sind daher aus Anlegersicht hochriskant.

Ein weiterer Kritikpunkt: Die gesetzlichen Informationspflichten der Emittenten sind niedrig. Lediglich ein schmales Informationsblatt ist auszufüllen. Christian Prantner von der AK Wien: „Eine verpflichtende Darstellung von allen Risikokategorien, die bei einer Veranlagung schlagend werden können, würde zu mehr Rechtssicherheit beitragen.“

In der Praxis informieren die Plattformen ihre Anleger aber weit mehr, als das Gesetz vorschreibt. Homerocket etwa stellt seinen Anlegern Gutachten mit allen Zahlen zum Objekt, erwarteten Erträgen, Lage und Infrastruktur zu Verfügung. „Wir prüfen jedes Projekt sehr genau“, sagt Wolfgang Deutschmann, Managing Director von Homerocket.

Wie bei anderen Investments gilt auch hier: Anleger sollten das Projekt verstehen und Kennzahlen wie angepeilte Verkaufspreise mit Marktdaten vergleichen.