Betriebskosten: Jetzt wird abgerechnet

Licht im Stiegenhaus, Reinigung der Gänge, Pflege der Grünanlagen - all das kostet Geld und wird von den Bewohnern in Form von Betriebskosten bezahlt. "Bis 30. Juni muss die Verwaltung die Betriebskostenabrechnung legen", sagt Karin Sammer, Wohnrechtsexpertin des Österreichischen Verbands der Immobilientreuhänder (ÖVI). Die Mieter leisten jedes Monat eine Vorauszahlung. In der Jahresabrechnung werden diese Zahlungen den tatsächlichen Kosten gegenübergestellt. Daraus ergibt sich entweder eine Nachzahlung oder ein Guthaben.

Maximal zwei Monate nach der Rechnungslegung (zum übernächsten Zinstermin) muss man die Nachzahlung überwiesen oder das Geld auf dem Konto haben. Betroffen ist, wer zu diesem Zeitpunkt die Wohnung gemietet hat. Wer also im Juli einzieht, könnte im August die Nachzahlung seines Vorgängers übernehmen müssen oder er kann sich über das Guthaben freuen.

Die Abrechnung bekommen die meisten per Post zugeschickt. Doch das muss nicht sein, ein Aushang im Haus ist allerdings Pflicht. Die Mieter müssen außerdem Einsicht in die Belege nehmen können. Wer weder per Post noch über das Schwarze Brett informiert wird, kann bei der Verwaltung eine Kopie der Abrechnung fordern - allerdings nur bis Ende des Jahres und nur gegen Kostenersatz.

Mieter müssen mit Betriebskosten zwischen 1,30 Euro und 1,90 Euro pro Quadratmeter rechnen. Im Mietrechtsgesetz ist genau geregelt, welche Ausgaben zu den Betriebskosten gehören. Dieser Katalog (siehe Hintergrund) gilt aber nur, wenn das Mietrechtsgesetz anwendbar ist - also für Mieter einer klassischen Altbauwohnung, die vor 1953 errichtet wurde. "Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus, eine Neubau-Eigentumswohnung oder eine Dachgeschoßwohnung gemietet hat, kann sich darauf nicht berufen", erklärt Sammer. "Wenn das Objekt nicht dem MRG unterliegt, dürfen nur die Posten weiterverrechnet werden, die im Vertrag vereinbart wurden."

Die Höhe der Betriebskosten hängt von verschiedenen Faktoren ab: In großen Anlagen muss der Einzelne weniger ausgeben als in kleinen Zinshäusern, weil die verbrauchsunabhängigen Kosten (zum Beispiel für die Versicherung) proportional niedriger sind. Manche Dinge können die Bewohner außerdem durch ihr Verhalten beeinflussen: Je mehr Wasser man verbraucht und je mehr Müll man verursacht, desto höher sind die Kosten. Auch eine gepflegte Gartenanlage oder ein gemeinsamer Pool, ein Lift oder eine Waschküche, machen sich in der Abrechnung bemerkbar.

Leider gibt es immer wieder überhöhte Positionen oder Ausgaben, die in der Abrechnung nichts verloren haben. Spesen, Bearbeitungsgebühren, Prozesskosten und Erhaltungsarbeiten dürfen nämlich nicht als Betriebskosten verrechnet werden.

Ein häufiger Streitpunkt ist der Lift: Der Aufzug gehört zu den Gemeinschaftsanlagen, die vom Vermieter zu erhalten sind. Daher muss der Vermieter auch die Reparaturkosten bezahlen. Lediglich die eigentlichen Betriebskosten des Aufzuges und die Wartungs- oder Servicekosten müssen die Mieter übernehmen.

Bei Ungereimtheiten sollte man als Erstes mit der Hausverwaltung darüber reden. Wer dennoch an der Richtigkeit der Abrechnung zweifelt, kann diese bei einer der Mieterschutzorganisation überprüfen lassen. Wenn die Wohnung dem Mietrechtsgesetz unterliegt, kann man die Betriebskostenabrechnung auch bei der Schlichtungsstelle überprüfen lassen. Sollten sich Fehler eingeschlichen haben, müssen den Mietern die zu viel geleisteten Beträge anteilig zurückgezahlt werden.

Unterliegt die Wohnung nicht dem MRG, muss man sich an das Bezirksgericht wenden. Einen Antrag bei Gericht sollte man aber nur einbringen, wenn man sich seiner Sache wirklich ganz sicher ist. Wer hier verliert, muss nämlich die Verfahrens- und die Anwaltskosten bezahlen - und zwar sowohl die eigenen als auch die des Gegners.

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