Bauwerke mit Bedeutung

Zwischen prominenten Bauwerken wie dem Museum für angewandte Kunst und der Urania finden sich auch ganz gewöhnliche Wohnimmobilien – etwa ein Bürgerhaus in der Annagasse oder ein Mietobjekt in der Bäckerstraße: Die Liste an unbeweglichen Denkmälern, die man auf der Webseite des Bundesdenkmalamts unter www.bda.gv.at abrufen kann, ist lang. In Wien sind nicht nur zahlreiche bekannte Gebäude betroffen, sondern auch viele Biedermeier- und Jugendstilhäuser, moderne Objekte und sogar Gemeindebauten. Das prominenteste Beispiel ist wohl der Karl-Marx-Hof im 19. Bezirk.

Wer wissen will, ob sein Haus dazugehört, kann auch ins Grundbuch schauen. "Hier ist eine Unterschutzstellung in der Regel ersichtlich gemacht, die entsprechenden Unterlagen finden sich dann in der Urkundensammlung", erklärt Christian Marth, Partner bei Vavrovsky Heine Marth Rechtsanwälte.

Was ist ein Denkmal?

Über 38.000 Objekte stehen in Österreich unter Denkmalschutz. "Was überhaupt unter den Begriff Denkmal fällt, definiert das Denkmalschutzgesetz. Demnach sind es von Menschen geschaffene Gegenstände von geschichtlicher, künstlerischer oder sonstiger kultureller Bedeutung", erklärt Marth. Denkmäler können also Statuen oder Münzen ebenso sein, wie ganze Stadt-Ensembles oder einzelne Gebäude. Diese kann das BDA per Verordnung oder Bescheid unter Denkmalschutz stellen. Dann sind Veränderungen nur noch mit amtlicher Bewilligung zulässig. "Mit der Unterschutzstellung wird ein öffentliches Interesse an der Erhaltung festgestellt. Das heißt, dass das Bauwerk nicht absichtlich zerstört oder abgebrochen werden darf. Der Eigentümer kann dazu angehalten werden, wirtschaftlich zumutbare Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen und zum Beispiel für eine intakte Dacheindeckung und dichte Fenster zu sorgen", erklärt Eva Hody, Landeskonservatorin für Salzburg des Bundesdenkmalamts.

Was darf der Bewohner verändern?

Wer renovieren oder umbauen will, braucht also eine Genehmigung. Dabei geht es nicht nur um umfassende Sanierungsmaßnahmen, auch einer neuen Türe oder einem anderen Fassadenanstrich muss das BDA zustimmen. Die Experten wägen dabei zwischen Baumaßnahmen, die das Denkmal in seinem Bestand gefährden könnten und jenen, die eine zeitgemäße Nutzung und Bewohnbarkeit möglich machen, ab.

In sehr alten Häusern gibt es häufig historisch wertvolle Details wie Wandmalerien, die bewahrt werden müssen. Das war auch bei einem Altstadthaus in Salzburg der Fall: "Im Zuge der Sanierung wurde eine fragmentarisch erhaltene Ausstattung aus dem frühen 16. Jahrhundert entdeckt. Uns war es wichtig, dass diese erhalten und fachgerecht restauriert wird", sagt Hody. "Nur so kann ein Bewusstsein für derartige Schätze entstehen." Geht es nach dem BDA sollen solche Besonderheiten auch in einem Privathaus sichtbar gemacht werden, um sie langfristig besser erhalten zu können. "Bleiben sie unsichtbar, werden sie vielleicht in Zukunft versehentlich zerstört", erklärt Hody.

Anders ist die Situation, wenn – wie beim Karl-Marx-Hof – das gesamte Ensemble unter Denkmalschutz steht. In diesem Fall gibt es in den einzelnen Wohnungen keine nennenswerte künstlerische Ausstattung. Die Bewohner haben daher einen relativ großen Spielraum und können zum Beispiel Zimmer zusammenlegen oder das Badezimmer vergrößern – wenn Wiener Wohnen als Vermieter zustimmt.

Mit welchen Kosten muss man rechnen?

Mit zusätzlichen Ausgaben müssen Veränderungen in einem Denkmal nicht immer verbunden sein: Die Überprüfung durch das Denkmalamt kostet nichts. Das BDA kann sogar Förderungen für Renovierungsmaßnahmen vergeben, wenn aufgrund der Auflagen aus dem denkmalbehördlichen Bescheid Mehrkosten entstehen. "Mit den Fördermitteln werden die teuren Restaurierungen, etwa von einer bemalten, frühbarocken Holzausstattung, unterstützt", erklärt Hody. Auch vonseiten der Länder gibt es häufig Zuschüsse. Wird etwa in Wien eine historische Fassade saniert, werden die denkmalpflegerischen Mehrleistungen vom Altstadterhaltungsfonds (MA 7) gefördert.

Was müssen Vermieter bedenken?

Vermieter haben noch einen ganz anderen Vorteil: Grundsätzlich darf für eine Wohnung im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (vor 1945 errichtet) nur der gesetzlich vorgegebene Richtwertmietzins verlangt werden. Steht das Gebäude jedoch unter Denkmalschutz, darf man den angemessenen Mietzins verrechnen – also so viel, wie man für eine vergleichbare Wohnung auf dem freien Markt bekommen würde. Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter erhebliche Eigenmittel zur Erhaltung des Gebäudes aufgewendet hat.

Ist das Haus mehr wert?

Ob ein Objekt, das unter Denkmalschutz steht, mehr oder weniger wert ist, ist schwer zu sagen. "Die Erhaltung ist sicher mit einem gewissen finanziellen und organisatorischen Aufwand verbunden", sagt Marth: "Wer aber den historischen Charme und die Individualität der Immobilie schätzt, wird auch den entsprechenden Liebhaberpreis bezahlen."