Basiskurs für Mieter und Vermieter

Zum Wohl – auf die neue Wohnung! Damit die Freude möglichst lange währt, sollte man sich gut informieren, bevor man die Umzugskisten packt. Wer zum ersten Mal (ver)mietet oder sein wohnrechtliches Wissen auffrischen möchte, findet hier die wichtigsten Fragen und Antworten:

Einfamilienhaus, Altbauwohnung, Dachausbau: Welches Recht gilt für welches Objekt?

Wohnungen unterliegen ganz oder teilweise dem Mietrechtsgesetz (MRG). Der sogenannte Vollanwendungsbereich gilt nur für Altbauwohnungen – also Objekte in Mehrparteienhäusern, die vor 1945 bzw. 1953 errichtet wurden. Hier sind Mieter gut geschützt: Es gelten gesetzliche Obergrenzen für die Miethöhe; kündigen kann der Vermieter nur aus den im Gesetz genannten Gründen.

Neubauwohnungen oder Dachgeschoßausbauten in einem Gründerzeitzeithaus fallen unter den Teilanwendungsbereich des MRG. Hier gilt der Kündigungsschutz, aber keine Mietzinsobergrenzen. Wird ein Ein- oder Zweifamilienhaus vermietet, spricht man von einer Vollausnahme vom MRG. Stattdessen kommt das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) zur Anwendung. "Bis auf wenige Einschränkungen wie Sittenwidrigkeit oder Wucher können Mieter und Vermieter freie Vereinbarungen treffen", sagt Rechtsanwalt und Buchautor Herbert Rainer.

Völlig frei oder gesetzlich geregelt: Wie hoch darf die Miete sein?

In Neubauwohnungen und Einfamilienhäusern kann die Höhe der Miete frei vereinbart werden. Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Eine spätere Erhöhung ist nur möglich, wenn eine entsprechende Wertsicherung (meist entsprechend der Inflationsentwicklung) im Vertrag vereinbart wurde.

Im Altbau gelten gesetzliche Obergrenzen. Die Objekte werden je nach Ausstattung in die Kategorien A bis D eingeteilt. Für Wohnungen der Kategorien A, B und C gilt (seit 1994) der Richtwertmietzins. Dieser ist in jedem Bundesland unterschiedlich und wird regelmäßig vom Gesetzgeber erhöht – zuletzt im April diesen Jahres. In Wien liegt der aktuelle Richtwert bei 5,58 Euro pro Quadratmeter; am höchsten ist er in Vorarlberg mit 8,57 Euro; am wenigsten zahlen Mieter im Burgenland mit 5,09 Euro. Verschiedene Zu- und Abschläge können die Höhe der Miete beeinflussen – am gravierendsten ist der Befristungsabschlag von 25 Prozent.

Eine Ausnahme gibt es: Für Altbauwohnungen, die größer als 130 Quadratmeter sind, darf der Vermieter den angemessenen Mietzins verlangen. In diesem Fall ist erlaubt, was man für ein vergleichbares Objekt in einer ähnlichen Lage bekommen würde.

Ablöse und Kaution: Was ist überhaupt zulässig?

"Im Vollanwendungsbereich des MRG sind bestimmte Vereinbarungen ausdrücklich verboten – etwa Zahlungen des Mieters an seinen Vorgänger für die Aufgabe der Wohnung", erklärt Rainer. Eine Ablöse für eine gleichwertige Gegenleistung – etwa für Investitionen oder Einrichtungsgegenstände – ist natürlich erlaubt.

Vermieter können eine Kaution verlangen. So haben sie eine kleine Sicherheit, falls der Mieter nicht zahlt oder Schäden verursacht. "Üblich sind drei Brutto-Monatsmieten. Bis zu sechs werden von der Judikatur als zulässig angesehen", sagt Rainer. Nur wenn ein erhöhtes Sicherungsbedürfnis besteht – weil etwa besonders wertvolle Möbel vorhanden sind oder die Ausstattung sehr luxuriös ist – darf der Betrag auch höher sein.

Zieht der Bewohner aus, bekommt er das Geld (inklusive der aus der Veranlagung erzielten Zinsen) zurück. Gibt es einen Zahlungsrückstand oder Schäden, die über die normale Abnützung hinausgehen, darf der Vermieter die Kaution oder den entsprechenden Anteil behalten.

Von der Beleuchtung bis zur Wasserversorgung: Wer muss welche Betriebskosten zahlen?

Hier kommt es darauf an, ob das MRG voll gilt oder nicht. Im ersten Fall dürfen nur Posten verrechnet werden, die im gesetzlichen Betriebskostenkatalog angeführt sind: Wasserversorgung, Kanalräumung, Rauchfangkehrer, Müllabfuhr und Entrümpelung herrenloser Sachen, Schädlingsbekämpfung, Beleuchtung der allgemeinen Teile (Stiegenhaus, Hof), Hausreinigung und Winterdienst, Gemeinschaftsanlagen (Lift, Waschküche, Grünanlage), Versicherung (Feuer, Haftpflicht, Leitungswasserschaden), Verwaltungskosten, öffentliche Abgaben (Grundsteuer). Erscheint die Abrechnung zu hoch, können Mieter die Betriebskosten bei der Schlichtungsstelle überprüfen lassen.

In Neubauwohnungen und Einfamilienhäusern dürfen nur jene Posten weiterverrechnet werden, die vertraglich vereinbart wurden. Der Einfachheit halber steht aber in vielen Verträgen, dass die Betriebskosten nach dem MRG verrechnet werden.

Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen: Wer ist für die Erhaltung zuständig?

Im Einfamilienhaus wird die Frage der Instandhaltung im Vertrag geregelt. Laut Paragraf 1096 ABGB muss der Vermieter das Objekt in brauchbarem Zustand übergeben und erhalten. In der Praxis wird dieser Paragraf oft ausgeschlossen und vereinbart, dass der Mieter die Reparaturen zahlen muss. Übernimmt dieser die gesamten Erhaltungspflichten kann das sehr teuer werden – wenn etwa der Dachstuhl oder die Heizungsanlage erneuert werden muss. In der Praxis wird daher oft vereinbart, dass der Mieter die Wartung und kleine Reparaturen übernimmt und für größere Erhaltungsmaßnahmen der Vermieter zuständig ist.

Die Pflichten von Wohnungsmietern regelt das MRG: Sie müssen das Objekt warten und für die Instandhaltung von Licht-, Gas- und Wasserleitungen sowie der sanitären Einrichtungen sorgen. Unter die Erhaltungspflicht des Vermieters fallen die allgemeinen Teile wie Außenfenster, Hausleitungen und Abwasserstränge. Er muss auch für die Behebung von ernsten Schäden (etwa starkem Schimmelbefall ) sorgen. Nachdem die Reparatur der Therme jahrelang ein Streitpunk war, wurden die gesetzlichen Erhaltungspflichten des Vermieters Anfang 2015 auf die Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, Warmwasserboilern und sonstigen Wärmebereitungsgeräten ausgedehnt. Unbefristet oder mit einem Ablaufdatum: Wie lange dauert ein Mietverhältnis?Wenn man eine Wohnung befristet vermietet, dann für mindestens drei Jahre. Eine kürzere Zeitspanne ist ungültig und der Vertrag automatisch unbefristet. Damit ein Ablaufdatum durchsetzbar ist, muss die Befristung schriftlich vereinbart werden. Im Einfamilienhaus kann jede beliebige Dauer vereinbart werden, man kann also auch kürzer als drei Jahre befristen.

Ein befristetes Mietverhältnis endet automatisch. Zieht der Mieter nicht aus, sollte der Vermieter innerhalb von 14 Tagen eine Räumungsklage einbringen. Reagiert er nicht, verlängert sich der Vertrag um weitere drei Jahre. Übersieht der Vermieter das Enddatum noch einmal, entsteht ein unbefristetes Mietverhältnis. Einen Vertrag ohne Ablaufdatum kann der Eigentümer nur aus den im MRG genannten Gründen kündigen – etwa, wenn der Mieter nicht zahlt oder die Wohnung nicht nützt.

Mieter können nach einem Jahr kündigen. Sie müssen dabei aber eine dreimonatige Kündigungsfrist einhalten. Das Mietverhältnis dauert also zumindest 16 Monate. Eine einvernehmliche Auflösung ist jederzeit möglich.

Im Einfamilienhaus sind beide Seiten an ein vereinbartes Ablaufdatum gebunden. Einen unbefristeten Vertrag können Mieter und Vermieter jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen.