Alles, was Sie über die Kaution wissen müssen
Wenn im Mietvertrag die monatliche Zahlung der Miete vereinbart ist, hat der Vermieter nicht das Recht eine Mietzinsvorauszahlung für 6 Monate zu verlangen. Wenn Ihnen die Zahlscheine für 6 Monate im Voraus zugeschickt werden, können sie trotzdem die Miete Monat für Monat zur Einzahlung bringen. Wichtig ist, dass die Zahlung der Mieten bei Fälligkeit erfolgt.
Wer in eine neue Wohnung zieht, muss für gewöhnlich eine Kaution hinterlegen. Endet das Mietverhältnis, zahlt der Vermieter dieses Geld zurück. Meistens jedenfalls. IMMO beantwortet die wichtigsten Fragen zum Thema Kaution:
Die Höhe der (verpflichtend zu bildenden) Rücklage hängt einerseits von der voraussichtlichen Entwicklung der Aufwendungen ab, andererseits ist auf laufende Aufwendungen oder wiederkehrende Instandhaltungsarbeiten Bedacht zu nehmen. Auch auf in der Zukunft beabsichtigte Verbesserungsarbeiten ist Rücksicht zu nehmen. Eine pauschale Obergrenze bezüglich der Höhe der Rücklage gibt es daher nicht.Die Bildung einer angemessenen Rücklage fällt in den Bereich der ordentlichen Verwaltung. Es entscheidet die Mehrheit der Wohnungseigentümer über deren Höhe. Die Änderung der festgesetzten Höhe kann jeder Eigentümer mittels Antrag beim zuständigen Gericht erwirken. Gerichtet ist dieser Antrag gegen die anderen Wohnungseigentümer.
Wozu verlangt der Vermieter eine Kaution und wie hoch darf der Betrag sein?
Schauergeschichten von Mietnomaden, die keinen Cent zahlen und die Wohnung mehr oder weniger verwüstet zurücklassen, sind in Österreich selten. Doch auch hierzulande gehen nicht alle sorgsam mit ihrer Behausung um. Aus der Sicht des Vermieters sollte die Kaution daher so hoch wie möglich sein. "Damit schafft er sich einen finanziellen Sicherheitspolster und kann eventuell offene Mieten abdecken oder allfällige Schäden sanieren", erklärt Sandra Cejpek, Wohnrechtsexpertin der Kanzlei Anwalt Guntramsdorf.
Eine gesetzliche Beschränkung gibt es nicht, üblich sind drei Brutto-Monatsmieten. "Der OGH hat festgelegt, dass Kautionen bis zu sechs Monatsmieten in Ordnung sind", sagt Barbara Walzl-Sirk, Wohnrechtsexpertin des Mieterschutzverbands. Angemessen ist eine höhere Summe, wenn die Qualität des Mietgegenstandes so hoch ist, dass die Reparatur von Schäden sehr teuer wäre. Wer ins Luxus-Penthouse mit goldenen Armaturen und Marmorboden zieht, wird also etwas tiefer in die Tasche greifen müssen.
In welcher Form wird die Kaution üblicherweise übergeben?
Meistens wird die Kaution in bar übergeben. Der Vermieter muss dann das Geld fruchtbringend anlegen und dem Mieter inklusive Zinsen zurückzahlen. "Wird die Kaution in Form eines Sparbuches übergeben, muss dem Vermieter die volle Verfügungsgewalt über das Geld eingeräumt und das Losungswort bekannt gegeben werden", erklärt Cejpek. "Möglich wäre auch eine Bankgarantie. Weil damit aber jährliche Spesen verbunden sind, wird diese Variante eher bei Geschäftsräumlichkeiten und kaum bei Wohnimmobilien genutzt."
Wie schnell bekommt der Mieter das Geld zurück, wenn er auszieht?
Laut Mietrechtsgesetz muss der Vermieter die Kaution unverzüglich zurückzahlen. Gemeint ist mit "unverzüglich" binnen einer angemessenen Frist. Schließlich muss der Vermieter Gelegenheit haben, den Mietgegenstand zu besichtigen. Ist alles in Ordnung, sollte er die Kaution binnen ein bis zwei Wochen zurückzahlen. Muss er erst Kostenvoranschläge für die Reparatur von Schäden einholen, kann die Rückzahlung auch länger dauern. In der Regel wird die Kaution aber innerhalb von vier Wochen retourniert.
In welchen Fällen darf der Vermieter das Geld behalten?
"Der Vermieter darf die Kaution oder Teile davon behalten, wenn der Mieter Schäden verursacht hat, die über die normale Abnützung hinausgehen", sagt Walzl-Sirk. Kleine Löcher von Nägeln oder feine Kratzer im Parkettboden gehören zur gewöhnlichen Abnutzung. Faustgroße Löcher in der Wand, gesprungene Fliesen im Badezimmer oder abgeschlagene Ecken zählen nicht dazu. Auch wenn der Parkettboden durch zu feuchtes Aufwischen oder einen ständig durchnässten Blumentopf aufgequollen oder sogar faulig ist, darf der Vermieter die Kaution für die Sanierung verwenden. Für das Übermalen schwarz angepinselter Wände darf der Vermieter ebenfalls die Kaution verwenden. "Hat der Mieter Gegenstände in der Wohnung zurückgelassen, darf man für die Räumung auch die Kaution heranziehen", so Cejpek.
Oft wird der finanzielle Polster auch verwendet, um offene Mietzahlungen zu begleichen. "Es kommt vor, dass Mieter innerhalb der Kündigungsfrist die Zahlungen einstellen und die Kaution quasi abwohnen. Diese Vorgangsweise ist aber unzulässig und für den Vermieter sehr ärgerlich. Er hat dann keine Reserven mehr, um etwaige Schäden abzudecken", erklärt Cejpek.
Was kann der Mieter tun, wenn er die Kaution nicht zurückbekommt?
Als Erstes sollte man den Vermieter schriftlich dazu auffordern, das Geld zurückzuzahlen. Kann man sich nicht einigen, gibt es zwei Möglichkeiten:
Hat der Mieter die Kaution in bar hinterlegt, kann er im Außerstreitverfahren einen Antrag auf Feststellung des rückzahlbaren Betrages einreichen. "Auf diesem Weg können viele Streitigkeiten schnell erledigt werden. Wir sehen immer wieder, dass sich die Parteien rasch einigen", berichtet Walzl-Sirk aus ihrer Beratungspraxis.
Wurde die Kaution jedoch in Form eines Sparbuches hinterlegt, muss man eine Klage auf Rückzahlung der Kaution beim zuständigen Bezirksgericht einbringen. Dann überprüft das Gericht, ob es vom Vermieter gerechtfertigt war, das Geld zu behalten.
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