Wirtschaft | Immobiz
07.03.2012

Alles richtig machen, von der Trennung profitieren

Guter Preis, sicherer Vertrag, gelungene Besichtigung: Lesen Sie im letzten Teil unserer IMMO-Serie, worauf Verkäufer und Vermieter achten müssen.

Glücklich, wer in wirtschaftlich unsicheren Zeiten eine Immobilie besitzt. Wer nicht selbst darin wohnt, muss sich überlegen, ob er sich auf Dauer von der Wohnung trennen möchte oder sie nur für ein paar Jahre in andere Hände gibt.

Verkaufen oder vermieten?
Ob man verkaufen oder vermieten soll, hängt von den persönlichen Umständen ab. "Verkaufen ist dann ein Thema, wenn Geldmittel notwendig sind –, zum Beispiel um eine andere Immobilie zu kaufen. Oft wird verkauft, wenn man gemeinsam mit seinen Geschwistern geerbt hat. Denn es ist meistens am einfachsten, den Verkaufserlös zu teilen", sagt Richard Buxbaum, Leiter der Abteilung Wohnimmobilien bei Otto Immobilien.

Grundsätzlich sind die Zeiten für Verkäufer gut, weil die Preise hoch sind. Werden sie noch weiter steigen? "Das hängt von der Wohnung ab. Aber eine Immobilie nur deshalb zu halten, weil man darauf wartet, dass die Preise noch steigen, ist heikel", so Buxbaum. Klar ist: In den guten Lagen innerhalb des Gürtels sind die Preise schon sehr hoch, hier werden sie nicht in dem Ausmaß steigen wie in den Außenbezirken. "Es werden sich manche Lagen noch gut entwickeln – vor allem im 16. und 17. Bezirk. Dort kommen einige neue Projekte auf den Markt, die die Preise ankurbeln werden", sagt Buxbaum.

Wer lieber vermietet, sollte sicher sein, dass er die Wohnung in den nächsten drei Jahren nicht selbst braucht. Denn das ist die kürzestmögliche Befristung. Eigentümer einer ungeförderten Neubauwohnung können selbst über die Miethöhe entscheiden, solange sie keine Wucherpreise verlangen. Wer jedoch eine Altbauwohnung vermietet, muss sich an den gesetzlich vorgeschrieben Richtwert halten und der liegt in Wien derzeit bei 4,91 Euro pro Quadratmeter.

"Es wird auch darauf ankommen, ob die Wohnung gut vermietbar ist. Wenn man erst aufwendig renovieren müsste und die Geldmittel dafür nicht vorhanden sind, ist es vielleicht besser, zu verkaufen. Einen Kredit aufzunehmen, nur um die Wohnung vermietbar zu machen, ist weniger sinnvoll", so Buxbaum.

Kaufvertrag und Gewährleistung
Wer sich für den Verkauf entscheidet, sollte den Vertrag vom Anwalt oder Notar erstellen lassen. Am besten wickelt man so ein Geschäft über einen Treuhänder ab: Das Geld wird beim Anwalt oder Notar hinterlegt. Der Verkäufer bekommt die Summe erst, wenn der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch steht. Diese Eintragung ins Grundbuch ist nicht nur für den Käufer, sondern auch für den Verkäufer sehr wichtig. "Wenn der neue Eigentümer nicht eingetragen wird, bleibt der Verkäufer weiterhin Ansprechpartner für die Wohnungseigentümergemeinschaft. Er haftet dann weiterhin für Betriebskosten oder Sanierungsdarlehen und bleibt Ansprechpartner für Bauaufträge der Baubehörde", erklärt Sigrid Räth, Rechtsanwältin und Wohnrechtsexpertin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Vorsicht ist beim Thema Gewährleistung geboten. Bei Geschäften zwischen Privatpersonen können Gewährleistungsansprüche teilweise vertraglich ausgeschlossen werden. Wenn ein Verkäufer jedoch seine Aufklärungspflicht verletzt oder Mängel absichtlich vertuscht, kann der Käufer den Vertrag anfechten oder Schadenersatz fordern. "Wenn ich als Eigentümer von einem Mangel weiß, muss ich den Käufer informieren oder das Problem vorher beheben", so Räth.

Mietvertrag und Kaution
Wer seine Immobilie vermietet, muss klären, welche gesetzlichen Bestimmungen gelten. Vermieter eines Einfamilienhauses sind sehr frei bei der Vertragsgestaltung, in diesem Fall gilt das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB). Die meisten Vorschriften gibt es für Vermieter einer Altbauwohnung – sie müssen sich an das Mietrechtsgesetz (MRG) halten. Für Neubauwohnungen gilt das MRG zumindest teilweise.

Vermieter einer Wohnung können einen unbefristeten oder einen (auf mindestens drei Jahre) befristeten Vertrag abschließen. Viele Eigentümer haben Angst davor, dass der Mieter nicht regelmäßig zahlt. Wirklich absichern kann man sich nicht. "Sie können zwar einen Einkommensnachweis verlangen, aber jemand, der heute gut verdient, kann morgen arbeitslos sein", gibt Räth zu bedenken.

Jeder Vermieter darf eine Kaution verlangen. "Üblich sind drei Bruttomonatsmieten, verlangen darf man maximal sechs. Es ist üblich, dass der Mieter die Kaution in bar zum Übergabetermin mitbringt und der Vermieter das Geld dann auf ein Sparbuch legt", erklärt Räth. Denn der Vermieter muss die Kaution fruchtbringend anlegen und inklusive Zinsen zurückzahlen. Hat der Mieter Schäden verursacht oder die Miete nicht gezahlt, darf der Vermieter am Ende des Mietverhältnisses die Kaution oder Teile davon einbehalten.

Makler, Bewerter und andere Helfer
Wer seine Wohnung verkauft, will natürlich ein gutes Geschäft machen. Wie viel ein Objekt wert ist, hängt von vielen Faktoren wie Lage und Infrastruktur, Größe und Grundriss und dem Zustand des Hauses ab. Ein ortskundiger Immobilienmakler kann bei der Preisgestaltung behilflich sein. Wer ganz genau wissen will, wie viel das Haus oder die Wohnung wert ist, sollte sich an einen Immobilien-Bewerter wenden und ein Gutachten erstellen lassen.

Bei vielen Interessenten fällt die Entscheidung schon bei der ersten Besichtigung. Daher ist es wichtig, dass man die Wohnung von ihrer besten Seite präsentiert. Auch dabei können Profis helfen. Beim "homestaging" setzen Experten die Immobilie für den Verkauf in Szene: Da werden Möbel umgestellt, entfernt oder ergänzt, private Fotos verräumt und edle Accessoires platziert. Denn letztendlich hat die Entscheidung für oder gegen eine Wohnung weniger finanzielle, sondern vor allem emotionale Gründe.

Ratgeber zu gewinnen

Klaus Steiner und Florian Obermayr: "Meine Rechte als Vermieter"
Verlag Österreich, aus der Reihe Wissen kompakt, € 12,90
IMMO verlost zehn Stück des Ratgebers. Interessenten schicken ein eMail mit dem Betreff "Ratgeber" an immo@kurier.at oder eine Postkarte an KURIER IMMO, Lindengasse 52, 1072 Wien. Einsendeschluss ist am 16. März. Bitte geben Sie Ihre Adresse an, die Gewinner erhalten das Buch per Post. Eine Barablöse ist nicht möglich. Der Kauf des KURIER ist nicht Bedingung.

Interview: So finden Sie den richtigen Makler

Oliver Brichard ist Fachgruppenobmann der Immobilien- und Vermögentstreuhänder in Wien.

IMMO: Wer muss die Provision zahlen und wie hoch ist sie?
Oliver Brichard: Die Provisionshöhe ist bei Miete und Kauf unterschiedlich limitiert. Im ersten Fall sind es zwei Mieten inklusive Betriebskosten seitens des Mieters und maximal drei Mieten inklusive Betriebskosten beim Abgeber. Beim Kauf sind es auf beiden Seiten maximal drei Prozent des Kaufpreises. Zu allen Beträgen kommen noch jeweils 20% Umsatzsteuer dazu. Die zu vereinbarende Höhe hängt auch stark von der Höhe der Bemessungsgrundlage und dem notwendigen Aufwand bzw. der Marktsituation ab.

Wie und wo findet man als Verkäufer oder Vermieter einen guten Makler?
Die gesamte Liste aller Makler finden Sie unter www.wkimmo.at. Die Makler mit Immobilienausweis können unter www.immobiliencard.at eingesehen werden. Die am Mysteryshopping teilnehmenden Betriebe in Wien finden Sie unter www.immy.at. Darüber hinaus sollten sich alle Abgeber ein persönliches Bild von der Kompetenz des jeweiligen Unternehmens machen und auf einer realistischen Marktinformation bestehen, bevor das Objekt vermarktet wird.

Was ist ein Alleinvermittlungsauftrag und was hat man als Verkäufer oder Vermieter davon?
Bei einem Alleinvermittlungsauftrag ist der Makler einerseits verpflichtet, tätig zu werden. Andererseits kann er darauf vertrauen, auch honoriert zu werden. Als Abgeber erhält man eine wesentlich höhere Qualität in der Vermarktung und ist gegen die preisreduzierende Wirkung von mehrmaligen Angeboten des gleichen Objektes in den Medien weitgehend geschützt. Sehr zu empfehlen ist eine realistische Einschätzung des Preises am Beginn des Vermarktungsprozesses. Eine Preisreduzierung wirkt sich sowohl auf die Dauer als auch auf den Transaktionspreis sehr negativ aus. Auf Grund der Markttransparenz, die durch die digitalen Medien besteht, ist das für den Kunden sehr leicht erkennbar.

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