So funktioniert die Wohngemeinschaft

Altbau, drei Zimmer, WG-tauglich. Nach solchen Inseraten halten derzeit viele Studenten Ausschau. Denn das neue Semester steht vor der Tür und die Wohngemeinschaft ist eine gefragte Option. Teilen sich mehrere Mitbewohner die Miete, wird auch eine große Wohnung in Uni-Nähe finanzierbar.

Eine Wohngemeinschaft basiert meist auf einer vertraglichen Grundlage: Entweder unterschreiben alle Mitglieder der WG den Mietvertrag oder es gibt einen Hauptmieter, der dann mit den anderen einen Untermietvertrag abschließt. Der Hauptmieter haftet für die Zahlung der Miete und für alle aus dem Vertragsverhältnis erwachsenden Rechte und Pflichten. Er sollte sich daher verlässliche und liquide WG-Kollegen suchen.

Ein schriftlicher Vertrag ist zwar sinnvoll, aber nicht notwendig. Sobald sich die Bewohner die Miete teilen, liegt ein Untermietverhältnis vor.

„Wird eine Ausbildung abgebrochen, ein Auslandssemester eingeschoben oder eine neue Beziehung geknüpft, kann ein Untermieter schnell abhandenkommen. Dann muss der WG-Organisator in der Lage sein, die Kosten des Mietverhältnisses vorübergehend auch alleine zu tragen“, gibt Sandra Cejpek, Wohnrechtsexpertin der Kanzlei Anwalt Guntramsdorf, zu bedenken. Die Untermieter sollten wissen: Wird der Hauptmieter gekündigt oder kündigt er selbst, müssen sich auch alle anderen auf Wohnungssuche machen.

Was tun bei Hauptmiete?

Darf ein Hauptmieter überhaupt eine WG gründen? „Die gänzliche Untervermietung kann vertraglich untersagt werden, die teilweise Untervermietung kann nicht verboten werden, solange man selbst in der Wohnung wohnt und die Anzahl der Bewohner nicht die Anzahl der Wohnräume übersteigt“, sagt Karin Sammer, Wohnrechtsexpertin des Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI). „Außerdem darf der Hausfrieden durch den Untermieter nicht gestört werden und der Untermietzins darf den vom Hauptmieter zu leistenden Mietzins nicht unverhältnismäßig übersteigen.“ Als unverhältnismäßig hoch gilt die Untermiete, wenn diese die Hauptmiete um mehr als 50 Prozent übersteigt.

Diese Regelungen gelten nur, wenn die Wohnung dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt. Fällt die Wohnung in den Teilanwendungsbereich (Neubau- und Dachgeschoßwohnungen) kann die teilweise Untervermietung sehr wohl vertraglich verboten werden. Weil aber auch im Teilanwendungsbereich die Kündigungsgründe des MRG gelten, stellt die teilweise Untervermietung keinen solchen Kündigungsgrund dar. Der Vermieter kann daher nur auf Unterlassung klagen. Fällt das Objekt gar nicht in den Geltungsbereich des MRG (Ein- und Zweifamilienhäuser) ist das vertragliche Verbot der teilweisen Untervermietung zulässig. Ein Verstoß dagegen kann zur Kündigung führen.

Mehrere Mieter

Auch Mieter einer Genossenschaftswohnung dürfen in der Regel nicht untervermieten. „Üblicherweise sind die Mietobjekte im gemeinnützigen Wohnbau durch Zuhilfenahme von Wohnbauförderungen errichtet worden, die voraussetzen, dass durch die Vermietung die dringenden Wohnbedürfnisse der Nutzungsberechtigten erfüllt werden“, erklärt Cejpek. „Eine Untervermietung könnte dazu führen, dass die Wohnung aus der Förderungswürdigkeit herausfällt und die anteilig gewährte Förderung zurückbezahlt werden muss.“ Nicht immer ist also das Konzept der Untermiete für eine Wohngemeinschaft geeignet. Manche Vermieter schließen mit allen Bewohnern einen Hauptmietvertrag ab.

Mehrere Mieter in den Vertrag aufzunehmen, hat für den Wohnungseigentümer vor allem einen Vorteil: Die Mieter haften solidarisch (d. h. nicht anteilig, sondern gemeinsam) für den Mietzins. „Für den Vermieter erhöht sich die Sicherheit: Er kann von jedem Mieter den Mietzins kassieren“, erklärt Cejpek.

Während er bei den Untermietern nichts mitzureden hat, muss der Vermieter dem Wechsel eines Hauptmieters zustimmen. „Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, einen Mieter, der die Wohngemeinschaft verlässt, auch aus dem Vertragsverhältnis zu entlassen. Nur ausziehen befreit also nicht von der Zahlungsverpflichtung. Der die WG verlassende Mieter haftet so lange gegenüber dem Vermieter für die Einhaltung der vertraglichen Verpflichtungen, bis das Mietverhältnis unter Zustimmung aller Vertragsparteien aufgelöst wird.

Die ganze Wohnung

Vermieter sollten immer die ganze Wohnung vermieten. „Auf keinen Fall sollten Eigentümer einzelne Zimmer einer Wohnung an Studenten vermieten, die sich dann die Gemeinschaftsräume wie Küche und Bad teilen“, betont Sammer. „Derartige Zimmermietverträge mit dem Eigentümer sind nämlich als Mietverträge der Kategorie D einzustufen – egal wie schön die Wohnung auch sein mag.“ Und für eine Kategorie-D-brauchbar-Wohnung darf der Vermieter derzeit nur 1,62 Euro pro Quadratmeter verlangen.

Die WG-Mitglieder sollten untereinander eine Vereinbarung treffen, in der sie das Recht auf die Nutzung gewisser Bereiche der Wohnung ebenso festhalten wie die Aufteilung der Kosten und die Ausstiegsmöglichkeiten. Im Innenverhältnis können die Hauptmieter auch eine Vereinbarung treffen, dass sie den ausscheidenden Mitbewohner für allfällige Inanspruchnahme durch den Vermieter schad- und klaglos halten.

Wenn ein Hauptmieter jemanden unentgeltlich bei sich wohnen lässt, kann man nicht von einer Untermiete sprechen. Ein Mitbewohner zahlt keine Miete und hat keinen Vertrag. Er ist aber auch nicht geschützt und kann vom Hauptmieter jederzeit auf die Straße gesetzt werden. Der Vermieter kann nicht verbieten, dass der Mieter jemanden unentgeltlich bei sich wohnen lässt.