6 Fakten, damit der neue Wohntraum nicht zum Alptraum wird.

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02/26/2016

6 Fakten zum Mietvertrag

Nadja Shah von der Österreichischen Mietervereinigung erklärt die sechs wichtigsten Punkte, die man bei der Vertragserstellung und -unterzeichnung berücksichtigen sollte.

Die Suche nach dem neuen Zuhause ist oft eine Geduldsprobe. Hat man das passende Objekt gefunden, können es viele Wohnungssuchende kaum erwarten, den Mietvertrag zu unterschreiben. Um voreiligen Abschlüssen und bösen Überraschungen entgegenzuwirken, gilt es die Rahmenbedingungen zu kennen.

1. Vertragserrichtung und Vergebührung

Wer für die Kosten aufkommt, muss vertraglich geregelt werden.

In manchen Fällen werden bei Abschluss des Mietvertrages Vertragserrichtungskosten vom Vermieter verlangt. Diese dürfen aber nicht immer auf den Mieter überwälzt werden. Unterliegt die Wohnung dem Vollanwendungsbereich des MRG (Mietrechtsgesetz) darf kein gesondertes Honorar für die Vertragserrichtung ausgestellt werden. „Der Vertragsabschluss ist grundsätzlich eine Verwaltungstätigkeit, die der Mieter durch das in den Betriebskosten verrechnete Verwaltungshonorar begleicht“, erklärt die Juristin.

Ist das MRG nur teilweise anwendbar (etwa bei Eigentumswohnungen, die nach dem Zweiter Weltkrieg erbaut wurden) oder gilt das ABGB (Allgemein Bürgerliches Gesetzbuch), ist es Vereinbarungssache, wer die Kosten übernimmt. Schriftliche Mietverträge unterliegen zudem einer Gebührenpflicht. Diese beträgt maximal ein Prozent des dreifachen Jahresbruttomietzinses. Das Gebührengesetz hält dabei fest, dass beide Vertragspartner für die Gebühr haften. In der Regel wird aber im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter die Gebühr bezahlen muss.

2. Kündigung

Wann und wie gekündigt werden kann, hängt vom Vertrag ab.

Grundsätzlich endet ein Mietverhältnis nach Verstreichen der festgelegten Frist. Will ein Mieter aber schon vorher kündigen, kann er das erst nach Ablauf einer Mindestbewohndauer von 16 Monaten entweder schriftlich oder gerichtlich tun. Handelt es sich um einen unbefristeten Vertrag, kann man unter Einhaltung einer einmonatigen Frist jederzeit kündigen. Es sei denn, im Vertrag wurde etwas anderes festgehalten: „Es könnte sein, dass ein Kündigungsverzicht unterschrieben wurde. In diesem Fall kann vor Ablauf des Verzichts die Wohnung nicht aufgekündigt werden“, erklärt Shah.

Will der Vermieter seine Wohnung früher zurück als geplant, kann er das ausschließlich gerichtlich regeln und benötigt einen triftigen Grund. „Im Paragraph 30 des MRG werden die Kündigungsgründe geregelt. Die häufigsten sind etwa das Nichtbezahlen des Zinses oder die mutwillige Beschädigung der Immobilie durch den Mieter.“ Neben dem Kündigungsverfahren kann der Vertrag seitens des Vermieters auch durch eine Räumungsklage beendet werden. Diese ist laut MRG bei nachteiliger Benützung des Mietgegenstandes oder bei einem Mietzinsrückstand von mehr als einem Monat zulässig. Gilt dagegen das ABGB und wurde nichts anderes vereinbart, können sowohl Mieter als auch Vermieter ohne Grund und nach Einhaltung einer einmonatigen Frist kündigen.

3. Verlängerung

Die Fortsetzung eines Vertrages muss schriftlich vereinbart werden.

Sind sowohl Mieter als auch Vermieter mit dem Mietverhältnis zufrieden, kommt es meistens zu einer Verlängerung des befristeten Vertrages. Auch diese ist ab einer Mindestdauer von drei Jahren gültig. Dabei kann man entweder einen neuen Vertrag aufsetzen oder durch einen Nachtrag den bestehenden verlängern. Hat der Vermieter bereits im anfänglichen Vertrag eine Verlängerungsoption eingebaut und macht der Mieter von dieser Gebrauch, muss der Vermieter zustimmen.

Bei Objekten, die dem ABGB (Allgemein Bürgerliches Gesetzbuch) unterliegen, gibt es zudem die Möglichkeit einer stillschweigenden Verlängerung. Wenn der Mieter nicht auszieht und der Vermieter auch weiterhin den Mietzins einhebt, gilt der Mietvertrag für einmalig um drei Jahre verlängert. Versäumt der Vermieter nach drei Jahren erneut das Endigungsdatum, verwandelt sich der befristete Mietvertrag stillschweigend in einen unbefristeten. Der Vermieter kann den Vertrag von da an nur mehr gerichtlich aufkündigen.

4. Ablöse und Kaution

Eine schriftliche Quittung und ein Vermerk im Vertrag sind sinnvoll.

Häufig kommt es vor, dass Vormieter Ablösezahlungen verlangen. Diese sind nur dann zulässig, wenn auch eine Gegenleistung dafür geboten wird. „Wenn Möbel vom Vormieter übernommen werden, dann kann eine Ablöse gerechtfertigt sein. Die verlangte Höhe muss aber angemessen sein“, sagt die Expertin. Besteht der Vermieter selbst auf eine Ablöse, zum Beispiel für den Einbau einer neuen Heizung, ist dies nur dann zulässig, wenn der Heizungseinbau keinen weiteren Einfluss auf die Miethöhe hat.

Falls ein Vermieter für die Unterzeichnung des Vertrages Geld fordern sollte, ist das illegal. „In diesem Fall kann die Summe zurückgefordert werden .“ Um sich vor Mietzinsausfällen oder Schäden abzusichern, kann der Vermieter auf eine Kaution bestehen. Diese darf die Grenze von sechs Bruttomonatsmieten nicht überschreiten, außer der Vermieter kann ein besonders hohes Versicherungsbedürfnis seiner Wohnung nachweisen, etwa wenn die Wohnung mit wertvollen Teppichböden ausgestattet ist. In diesem Sonderfall gilt die Obergrenze nicht.

5. Mietzinsvorauszahlung

Bei vorzeitigem Auszug muss man aliquot zurückzahlen.

Eine Mietzinsvorauszahlung ist nur dann zulässig, wenn diese klar deklariert und für einen bestimmten Zeitraum berechnet ist. Der Bruttomietzins setzt sich aus dem Hauptmietzins, den Betriebskosten und der Umsatzsteuer (in der Regel 10 Prozent für Möbel, für Garagen und KFZ-Abstellplätze 20 Prozent) zusammen. Hinzu kommen die Kosten für allfällige Aufwendungen wie Aufzugsbetriebskosten, und ein angemessenes Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände.

Bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung kann der Vermieter den Mietzins im Vorhinein verlangen. Um eine Mietzinsvorauszahlung handelt es sich aber nur dann, wenn der auf einmal bezahlte Betrag auf die Miete der folgenden Monate zuordenbar ist. Zahlt man den Mietzins beispielsweise für ein Jahr voraus, vermindert dies die Miete im ersten Jahr, danach wird sie angehoben. „Steht im Mietvertrag lediglich, dass eine Mietzinsvorauszahlung von 5000 Euro zu leisten ist, ohne dass klar hervorgeht, wie diese pro Monat angerechnet wird, handelt es sich nicht um eine Vorauszahlung, sondern um eine illegale Ablöse, die zurückgeholt werden kann“, sagt Shah. Auch bei einer Bezahlung im Vorhinein darf die Mietzinsobergrenze (5,39 €/m² in Wien) nicht überschritten werden.

6. Vertragsform

Mündlich oder schriftlich, befristet oder unbefristet?

Im Zuge einer Vermietung überlässt ein Eigentümer dem Mieter ein Bestandsobjekt zum Gebrauch gegen Entgelt. Die Grundlage bietet dabei das Mietrechtsgesetz (MRG) oder im Fall von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Dienstwohnungen das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB). Der Vertragsabschluss muss nicht immer schriftlich erfolgen, auch eine mündliche Vereinbarung ist gesetzlich legitim. „Im Sinne der Beweisbarkeit sollte die Bezahlung aber nicht bar erfolgen, sondern über ein Konto oder eine Postanweisung. Somit kann man nachweisen, dass man diese geleistet hat“, sagt Nadja Shah. In einigen Punkten ist eine schriftliche
Übereinstimmung unumgänglich. Eine Befristung muss, damit sie gültig ist, schwarz auf weiß festgehalten werden.

Ob ein Vertrag auf unbestimmte oder bestimmte Zeit abgeschlossen wird, hängt von den Anliegen des Vermieters ab. Liegt eine Befristung vor, muss diese mindestens drei Jahre betragen. Jedes frühere Ablaufdatum ist nicht rechtswirksam und es entsteht automatisch ein unbefristeter Vertrag. Unterliegt das Mietobjekt dagegen dem ABGB, sind Mieter und Vermieter frei und die Dauer kann nach Belieben vereinbart werden.

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