Mietpreisbremse verunsichert Investoren
Seit heuer gibt es auch in Österreich eine Mietpreisbremse. Diese umfasst nicht nur Alt-, Gemeinde- und Genossenschaftsbauten. Sondern greift auch in den freien Markt ein. Zur Erinnerung: Liegt die Inflation in einem Jahr über drei Prozent, darf der darüberliegende Wert nur zur Hälfte für die Valorisierung der Mieten herangezogen werden (am freien Markt), überall sonst sind es heuer überhaupt nur ein Prozent. Das stößt in der Immobilienbranche noch immer auf große Kritik.
„Vordergründig ist es wirtschaftlich ein geringer Hemmschuh“, sagt Louis Obrowsky, Präsident des Verbands der institutionellen Immobilieninvestoren (VII), im KURIER-Gespräch. „Denn nur in wenigen Jahren würde die Bremse am freien Markt tatsächlich greifen.“ Aber es sei ein politisches Zeichen, denn der Gesetzgeber greife in Eigentumsrechte ein. Und Investoren, vor allem aus dem Ausland, würden durch die Bremse verunsichert werden.
Mangelnde Sicherheit
Die Folgen: Mangels Planungs- und Rechtssicherheit würden viel weniger Wohnungen gebaut. Und der Großteil der Wohnungen werde von institutionellen Investoren wie Versicherungen oder Pensionskassen nur noch befristet vergeben. „Aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen ist das aufsichtsrechtlich gar nicht anders möglich, diese Variante zu wählen, um die Inflation am besten mit höheren Einstiegsmieten zu berücksichtigen“, sagt Obrowsky. Schließlich seien die Investoren für Gelder ihrer Kunden verantwortlich.
Dass die FMA hier besondere „Gnade“ walten lassen würde, wenn sich im Renditeergebnis ein großes Loch auftue, auch wenn dafür die Politik verantwortlich sei, dürfe wohl ausgeschlossen werden. Langfristig würden auch die Mieter unter dieser Entwicklung leiden, sagt Obrowsky.
Der gravierendste Einschnitt am Immobilienmarkt sei aber, dass Versicherungen entweder ihr Immobilienportfolio nicht mehr aufstocken oder sogar verkleinern würden. Einen Abverkauf gebe es aber noch nicht.
Ein Rundruf bei führenden Versicherungen bestätigt dies teilweise. „Mit dem gestiegenen Zinsumfeld sind generell für Versicherer auch die Renditeanforderungen im Bereich von Immobilien gestiegen“, sagt Sonja Raus, Vorstandsdirektorin der Wiener Städtischen, auf Anfrage.
„Aufgrund des risikoärmeren Profils eignen sich jedoch für uns Wohnimmobilien nach wie vor sehr gut, um einen Teil der Veranlagung im Zusammenhang mit den langfristigen Versicherungsverträgen in der Lebens- sowie der Krankenversicherung darin zu investieren. Die besten Renditemöglichkeiten finden wir vor, wenn wir die volle Wertschöpfungskette mitnehmen können, indem wir selbst Wohnimmobilien entwickeln – vorwiegend im risikoärmeren leistbaren Mietwohnbau.“ Das habe die Städtische in den vergangenen Jahren gut umsetzen können, etwa im Wiener Nordbahnviertel, in der Seestadt Aspern oder mit dem vor kurzem erfolgten Ankauf von sechs Wohnhäusern in Wien-Simmering.
Investitionsfeindlich
Die Eingriffe in Mieten durch den Gesetzgeber sind Raus zufolge grundsätzlich investitionsfeindlich – alleine die Ankündigung das zu tun, schrecke Investoren ab. Besser wäre, wirksame Mittel zu ergreifen, um das Angebot am Markt zu stärken, wie zum Beispiel zielgerichtete Förderungen für Wohnbau, kurze Dauer von Genehmigungsverfahren (One-Stop-Shop), zeitlich entsprechende Bereitstellung der passenden Infrastruktur und Widmungen von öffentlicher Seite.
„Wir haben die Verantwortung und gesetzliche Verpflichtung, unsere Vermögenswerte, rentabel und in guter Qualität anzulegen“, heißt es seitens der UNIQA. „Daher prüfen wir alle unsere Bestände an Finanz- und Kapitalanlagen regelmäßig hinsichtlich ihrer Parameter Rendite, Risiko, Liquidität und ihrer Nachhaltigkeitskriterien. Sofern es im Zuge dieser regelmäßigen Evaluierung zu einer Neubewertung einer oder mehrerer Immobilien oder anderer Vermögenswerte kommt, ziehen wir auch eine Reduktion von neuen Investitionen oder des Bestandes in Betracht.“
Etwas anders klingt es seitens der Generali Versicherung: „Trotz der regulatorischen Rahmenbedingungen sehen wir derzeit keinen Anlass, unsere Portfolioallokation oder strategische Ausrichtung im Immobilienbereich grundlegend anzupassen“, so Axel Sima, Chief Investment Officer der Generali Österreich. „Wir investieren weiterhin in die Qualität unseres Bestandes und entwickeln diesen gezielt weiter.“
Alternativen
Versicherungen suchen sich Obrowsky zufolge Alternativen zum Veranlagen am Immobilienmarkt, etwa im Anleihenbereich in Form sicherer Staatsanleihen, wo auch der Aufwand für Versicherungen deutlich geringer sei. Allerdings seien Mieterträge prinzipiell wertstabiler.
Zudem würden durch die Mietpreisbremse auch Gründerzeithäuser langfristig dem Mietmarkt entzogen, indem sie parifiziert und infolge als Eigentumswohnungen verkauft werden. Nicht unter Schutz stehende Häuser bzw. dort, wo Sanierungen zu aufwendig seien, könnte es infolge auch vermehrt zu Abrissen kommen. „Das könnte sich à la longue auch auf das Stadtbild auswirken“, so Obrowsky.
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