Immobilien vererben: So werden Wohnung und Haus richtig weitergegeben

Erben ist für viele ein Thema, mit dem man sich nicht gerne auseinandersetzt. Bei Immobilien gibt es eine neue Brisanz: Durch die Wertsteigerungen sind auch die Hinterlassenschaften im Wert gestiegen. Aufteilung bzw. Auszahlung wird damit schwieriger. 

Notar Ulrich Voit hat Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Wer erbt die Immobilie mit der gesetzlichen Erbfolge und wenn es kein Testament gibt?

Wenn es kein Testament gibt, kommt es zur gesetzlichen Erbfolge. In der ersten Linie erben die Nachkommen des Erblassers. Neben einer Ehegattin bzw. einem eingetragenen Partner, erben Nachkommen 2/3 des Nachlasses, 1/3 erben die Ehegattin bzw. ein eingetragener Partner. Sofern keine Nachkommen und keine Ehegattin bzw. eingetragener Partner vorhanden sind, erben in zweiter Linie die Eltern des Erblassers zu gleichen Teilen. Sind auch die Eltern vorverstorben, aber eine Ehegattin bzw. eingetragener Partner vorhanden, so wären das Alleinerben. Sollten weder Nachkommen, noch Eltern, noch Ehegatte oder eingetragener Partner vorhanden sein, erben die Nachkommen der Großeltern des Erblassers nach Stämmen. Immobilien erben die gesetzlichen Erben grundsätzlich gemeinsam im Ausmaß ihrer Quote, wobei für Wohnungseigentum spezielle Regeln gelten.

Wer hat Anspruch auf einen Pflichtteil?

Pflichtteilsberechtigt sind Nachkommen und der Ehegatte bzw. eingetragene Partner. Diesen Personen gebührt ein Anteil am Nachlass eines Verstorbenen. Die Pflichtteilsquote ist die Hälfte der Erbquote (das ist der vom Gesetz vorgesehene Erbanteil).

Wie ist die Erbaufteilung einer Immobilie, wenn: a) Es einen Ehegatten/Ehegattin gibt? b) Es keinen Gatten aber ein oder mehrere Kinder gibt? c) Es einen Ehegatten und ein Kind gibt? d) Es einen Ehegatten und zwei oder mehrere Kinder gibt?

Zunächst ist zu unterscheiden: Handelt es sich um eine Liegenschaft oder ein Wohnungseigentumsobjekt. Bei einer Liegenschaft ist – mangels anderweitiger Vereinbarung der Erben – die Erbquote der Anteil an der Liegenschaft. Bei einer Eigentumswohnung wächst der Anteil daran dem Wohnungseigentumspartner zu. Wenn es keinen Wohnungseigentumspartner gibt, müssen sich die Erben auf höchstens zwei Miterben einigen, welche die Wohnung übernehmen oder diese vor Einantwortung aus der Verlassenschaft veräußern.

Was ist der Unterschied bei Erbfällen mit Testament und ohne Testament?

Wurde ein formgerechtes Testament errichtet, kommt es nicht zur gesetzlichen Erbfolge. Manchmal wird mit einem Testament ein oder mehrere Erben eingesetzt und gleichzeitig auch Vermächtnisse an bestimmte Personen ausgesetzt. Das bedeutet, es können auch (einzelne) Nachlassgegenstände für Vermächtnisnehmer ausgesetzt werden.

Kann man eine Immobilie explizit an eine Person vererben?

Eine Immobilie kann an eine bestimmte Person „vererbt“ werden, etwa durch ein Vermächtnis. Das übrige Vermögen kann auf die weiteren Erben verteilt werden. Beispiel: Die Erblasserin hatte drei Kinder und eine Eigentumswohnung und Barvermögen. Sie setzte ihre drei Kinder zu Erben ein, ordnete aber an, dass ein Kind die Eigentumswohnung und die beiden weiteren Kinder die übrigen Nachlasswerte zu gleichen Teilen erhalten sollten.

Ein Kind soll laut Testament eine Immobilie erben, es gibt aber weitere Pflichtteilsberechtige, denen nichts zugesprochen wird: Was, wenn man den Pflichtteil nicht auszahlen kann?

In diesem Fall erhält das eine Kind die Immobilie und es gibt kein übriges, den Pflichtteil abdeckendes Vermögen, sodass die Pflichtteilsberechtigten einen Pflichtteilsanspruch haben. Die Pflichtteilsquote beträgt bei drei Kindern jeweils 1/6. Jenes Kind muss – vereinfacht gesagt – ein Drittel des Verkehrswertes der Liegenschaft an die Geschwister, die jeweils 1/6 Pflichtteilsanspruch haben, ausbezahlen. Trotz der Möglichkeit, einen Pflichtteilsanspruch für höchstens zehn Jahre bei besonderen Umständen zu stunden, könnte im schlimmsten Fall die Immobilie veräußert werden, wenn der Pflichtteil nicht bezahlt werden kann. Es ist zu berücksichtigen, dass für den Stundungszeitraum gesetzliche Zinsen von 4 % p. a. gelten.

Wenn Kinder auf ihren Pflichtteil oder das Erbe verzichten, können sie Pflichtteil oder Erbe später noch einem einfordern?

Sofern rechtsgültig auf einen Erb- bzw. einen Pflichtteilsanspruch verzichtet wurde, kann ein Erb- bzw. Pflichtteilsanspruch nicht mehr eingefordert werden.

Wie teilt man als Erblasser Immobilien unterschiedlichen Werts auf Kinder auf?

Zunächst ist die Frage zu stellen, ob eine Gesprächsbasis in der Familie vorhanden und damit eine einvernehmliche Regelung möglich ist. Die Prämisse sollte sein, nach Lösungen, mit welchen alle Beteiligten gut umgehen können, zu suchen. Da kann die anteilige Übernahme der Liegenschaften genauso infrage kommen, wie etwa die Übernahme durch einen Erben alleine oder auch ein Konsens über eine Nutzung oder Verwertung in der Zukunft.

Wer bewertet den Wert einer Immobilie?

Immobilien können mit dem dreifachen Einheitswert in das Vermögensverzeichnis der Verlassenschaft aufgenommen werden. Sofern eine Partei des Verlassenschaftsverfahrens einen Antrag stellt oder es im Interesse einer schutzberechtigten Person erforderlich ist, wird eine Immobilie durch einen gerichtlich beeideten Sachverständigen bewertet. Stichtag ist der Todestag. Sofern die Immobilie zu Lebzeiten durch Schenkung übertragen wurde, ist sie mit dem Zeitpunkt der Schenkung zu bewerten. Der ermittelte Wert ist auf den Todestag mittels des von der Statistik Austria verlautbarten Verbraucherpreisindex auf den Todeszeitpunkt hin aufzuwerten.

Gibt es Unterschiede beim Vererben von Haus oder Wohnung? Welche?

Grundsätzlich können mehrere Personen Eigentum an einer Liegenschaft haben. Bei Wohnungseigentumsobjekten können maximal zwei natürliche Personen Eigentum haben.

Wie verhindert man Streit unter Erben?

Zumeist beginnt Streit nicht erst im Rahmen einer Erbschaft. Daher ist es ratsam, ein Bild von der Gesprächsbasis in einer Familie zu haben. Dann können Lösungen diskutiert werden, um eine Vorgehensweise zu finden, die im Interesse der Beteiligten ist und eine kostspielige gerichtliche Klärung vermeidet. Auch Mediation ist eine Option.

Ein Erblasser hat zwei Immobilien unterschiedlichen Wertes – darf er sie jeweils an einen der beiden Erbberechtigten geben?

Ja, der Erblasser darf über sein Eigentum frei disponieren. Dabei ist aber immer das Pflichtteilsrecht zu beachten.

In welchen Fällen sollte man das Erbe der Immobilie ausschlagen?

Etwa, wenn es möglich ist, dass es Verbindlichkeiten gibt. Oder aber, wenn ich mir damit Streit ersparen möchte. Es gibt für eine Ausschlagungserklärung keine Frist. Vielmehr hat der Gerichtskommissär den Erben eine angemessene Frist für die Annahme der Erbschaft zu setzen. Läuft diese Frist ergebnislos ab, ist der potenzielle Erbe dem Verfahren nicht mehr beizuziehen.

Welche Auswirkungen haben Belastungs- und Veräußerungsverbote oder Fruchtgenussrechte?

Vorbehaltene Belastungs- – und Veräußerungsverbote oder Fruchtgenussrechte schränken den Erben in seiner Verfügungsmöglichkeit ein, sofern diese trotz Ablebens eines Berechtigten aufrecht bleiben. Andernfalls können diese als gegenstandslos aus dem Grundbuch gelöscht werden.

Vererben oder Schenken: Was ist günstiger?

Das Grunderwerbsteuergesetz sieht beide Rechtsvorgänge als unentgeltlich an und unterscheidet daher nicht, ob eine Liegenschaft vererbt oder verschenkt wurde.

Kann eine Immobilie an Minderjährige vererbt werden?

Ja. In der Regel können Immobilien im Rahmen der Vermögensverwaltung durch die Obsorgeberechtigten aber nur unter besonderen Voraussetzungen und vorbehaltlich einer gerichtlichen Genehmigung veräußert werden.