Wie kann man die frühere Wohnung des Hausbesorgers nutzen?

Regelmäßig beantworten unsere Rechtsexperten Anfragen von Lesern zu den Themen Wohnen, Eigentum, Miete und Nachbarschaft. Da geht es um heikle Themen, von der Betriebskostenabrechnung bis zum Mietvertrag, von Nachbarschaftskonflikten bis zu Sanierungsmaßnahmen.
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Diesmal hat uns eine Frage erreicht, in der es um die Nachnutzung der Hausbesorgerwohnung geht. 
FRAGE: In unserem Wohnungseigentumsobjekt gibt es eine leer stehende Hausbesorger-Wohnung, die nicht als selbstständiges Wohnungseigentumsobjekt parifiziert ist. Welche Möglichkeiten für die Nutzung gibt es?

Ulrich Voit: Eine leer stehende Hausbesorger-Wohnung, die nicht mehr gemäß der ursprünglichen Widmung verwendet wird, ist in der Regel ein allgemeiner Teil der Liegenschaft. In vielen Fällen stellt sich die Frage der zukünftigen Nutzungs- bzw. Verwertungsmöglichkeit.

Durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft kann diese Wohnung – sofern der Erhaltungszustand dies erlaubt – vermietet und die Einkünfte der Rücklage zugeführt werden. 

Durch die Errichtung eines neuen Nutzwertgutachtens kann die Hausbesorger-Wohnung auch als Wohnungseigentumsobjekt parifziert und im Zuge der Neu-Parifizierung veräußert werden.

Wenn es mehrere Interessenten an der Wohnung aus dem Kreis der Wohnungseigentümer gibt, kann ein Notar damit betraut werden, Anbote derselben in versiegelten Kuverts entgegen zu nehmen und nach Ablauf einer festgesetzten Frist im Beisein der Interessenten zu öffnen. 

So kann ein Höchstbieter als Käufer bestimmt werden. Natürlich kann auch ein Makler mit der Verwertung beauftragt werden. Ein Verkauf kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn die Instandsetzungskosten für die Wohnungseigentümergemeinschaft zu hoch und damit unwirtschaftlich sind.

Der Kaufvertrag ist in den meisten Fällen ein Nachtrag zum Wohnungseigentums-vertrag und von jedem Wohnungseigentümer beglaubigt zu unterschreiben. Der bei einem Verkauf erzielte Kauferlös kann entweder den Eigentümern ausbezahlt werden oder der Rücklage zufließen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Verkauf für jeden Wohnungseigentümer die Verpflichtung zur Zahlung der anfallenden Immobilienertragssteuer auslöst. Diese kann vom beauftragten Vertragserrichter im Wege der Selbstberechnung berechnet und an das jeweils zuständige Finanzamt abgeführt werden.