Mietkauf: Ist ein mit der Genossenschaft vereinbarter Kaufpreis fix?

Regelmäßig beantworten unsere Rechtsexperten Anfragen von Lesern zu den Themen Wohnen, Eigentum, Miete und Nachbarschaft. Da geht es um heikle Themen, von der Betriebskostenabrechnung bis zum Mietvertrag, von Nachbarschaftskonflikten bis zu Sanierungsmaßnahmen.
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Diesmal hat uns eine Frage erreicht, in der es um den Erwerb einer Wohnung durch die bisherigen Mieter geht.  

FRAGE: Wir sind  Mieter eines Reihenhauses von einer Wohnbaugenossenschaft, das ohne öffentliche Fördermittel errichtet wurde, mit unbefristetem Nutzungsvertrag. Zehn bis 15 Jahre nach Mietbeginn haben wir eine vertragliche Kaufoption zum Fixpreis vereinbart, der im Vertrag genannt ist. 

Gilt dieser Fixpreis  oder kann  die Genossenschaft von diesem abweichen? Wenn ja, gibt es dafür Obergrenzen? Wenn wir  das Haus  erwerben, haben wir Limitationen beim Verkauf im Hinblick auf den Verkaufspreis oder einer möglichen Sperrfrist?

Nicole Neugebauer-Herl: Der Inhalt Ihres Nutzungsvertrag ist zur konkreten Beantwortung entscheidend und sollte von einem Anwalt geprüft werden. Allgemein gilt, dass der in der Kaufoption des Nutzungsvertrages genannte Fixpreis von der Genossenschaft im Verkaufsfall einzuhalten ist.

Wenn Sie der Ansicht sind, dass der vereinbarte Fixpreis unangemessen hoch wäre, besteht die Möglichkeit, binnen sechs Monaten nach dem schriftlichen Angebot der Genossenschaft Einwendungen im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren beim zuständigen Gericht zu erheben.

Stellt das Gericht eine offenkundige Unangemessenheit fest, setzt es den Preis unter Bedachtnahme auf die Grundsätze des § 23 WGG auf Grundlage des Verkehrswertes unter Berücksichtigung aller wertbildenden Umstände im Zeitpunkt des Antrags fest. Allgemein sieht das WGG vor, dass der Genossenschaft bei nachträglich erworbenem Eigentum durch den bisherigen Nutzer für 15 Jahre ein Vorkaufsrecht an der Wohnung zusteht. 

Während dieser Dauer kann die Wohnung ohne Zustimmung der Genossenschaft nur an Ehegatten, eingetragene Partner, Verwandte in gerader Linie einschließlich der Wahlkinder oder an Geschwister sowie an Lebensgefährten übertragen werden. 

Bei Verkauf der Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist an nicht privilegierte Personen wird der Differenzbetrag zwischen den Verkehrswert und dem begünstigt bezahlten Kaufpreis fällig. Hingegen besteht hinsichtlich der Vermietung der Wohnung, wenn die Genossenschaftswohnung ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel errichtet wurde, bezüglich der Mietzinsbildung keine Beschränkung.