Neubau hat seinen Preis: Wie die Lage bei Miete und Eigentum wirklich ist
Rohbau eines mehrgeschossigen Wohnbaus.
Die vielen Kräne sind fast aus dem Stadtbild verschwunden. Der Wohnungsneubau war in den vergangenen Jahren in Österreich rückläufig, sowohl die Bewilligungen als auch die Fertigstellungszahlen. 2025 stagniert der Neubau auf niedrigem Niveau, allerdings zieht der Bau geförderter Wohnungen leicht an. Im Vorjahr sind österreichweit 51.500 Wohneinheiten bewilligt worden – ein Drittel weniger als im Zehn-Jahres-Durchschnitt.
2. Bezirk: Mit dem Projekt Leopold Quartier Living von UBM entstehen 253 freifinanzierte Eigentumswohnungen. Beispiel: Eine 50 m2 Wohnung mit Balkon und Loggia im 2. Stock gibt es um 499.000 Euro.
Gleichzeitig stieg die Zahl der geförderten Wohneinheiten um 13 Prozent auf 19.200. „Erstmals seit Jahren sehen wir einen Aufwärtstrend bei den Neubauförderungen, was leichten Anlass zur Hoffnung zur Beseitigung der Wohnraumknappheit gibt“, sagt der Fachverbandsobmann der Stein- und keramischen Industrie der Wirtschaftskammer, Robert Schmid. Es sei nun „dringend nötig, dass mit der Wohnbauförderung die Bauproduktion stabilisiert und das Angebot an leistbaren Wohnungen erhöht werden.“
22. Bezirk: „Tower Homes“ mit 347 Mietwohnungen. 44 Quadratmeter werden hier um 999 Euro/Monat zur Miete angeboten.
Neubau in den Städten
Heuer werden in Wien rund 8.800 Wohnungen im großvolumigen Neubau fertiggestellt – ein Rückgang von etwa 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Besonders betroffen ist der freifinanzierte Mietsektor. Für 2026 ist nur ein leichter Anstieg auf unter 10.000 Wohnungen zu erwarten. „Auch die im ersten Halbjahr 2025 mit einem Plus von 16 Prozent höhere Zahl der erteilten Baubewilligungen in der Bundeshauptstadt ist bestenfalls als positives Signal für die Zukunft zu werten. Für eine Entlastung des Marktes ist das zu wenig“, sagt Marc Steinke, Leiter Research CBRE Österreich.
Gebaut wird vor allem in den Flächenbezirken. Bereits heuer wurden mehr als die Hälfte aller Wohnungen in Wien in Floridsdorf und der Donaustadt errichtet. „Aufgrund der noch vorhandenen Flächenreserven und den dementsprechend geringen Grundstückspreisen wird – neben den explizit ausgewiesenen Stadtentwicklungsgebieten – hier auch in den kommenden Jahren der Fokus liegen“, betont Marc Steinke.
Steigende Preise
Die durchschnittlichen Kaufpreise im Eigentumssegment sind in Wien aufgrund hochwertiger Fertigstellungen und höherer Baupreise um rund fünf Prozent gestiegen und liegen aktuell bei 6.500 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich dazu: Der durchschnittliche Kaufpreis für Neubauwohnungen in Graz liegt bei rund 5.100 Euro pro Quadratmeter – ein leichter Anstieg, der auch hier vor allem auf höhere Baukosten zurückzuführen ist.
Bad Vöslau: Im „Faerber²“ errichtet NID 40 freifinanzierte Eigentumswohnungen, die Ende 2025 fertig sein werden. Eine 70 m2 große Wohnung mit Außenfläche im 1. Stock wird um 383.000 Euro zum Kauf angeboten.
Abseits der großen Städte ist der österreichische Wohnungsmarkt weitgehend stabil und die Situation in den Bundesländern hat sich entspannt, wenngleich unterschiedliche Entwicklungen die regionale Dynamik prägen. Laut Maklerunternehmen Remax wurden im ersten Halbjahr 2025 wieder mehr Wohnungen verkauft, etwa ein Fünftel mehr als im ersten Halbjahr 2024. Der Höchststand beim Wohnungsangebot am Markt ist damit bereits überschritten, liegt aber noch immer auf einem guten Niveau – anders sieht es im Mietbereich aus.
Wiener Neustadt: In „Ein Viertel Grün“ errichtet EGW 39 freifinanzierte Mietwohnungen zwischen 58 und 88 m². Die Wohnungen wurden im September fertiggestellt. Eine ca. 65 m² große Wohnung wird um 1.098 Euro Monatsmiete angeboten (Eigenmittel: 25.500 Euro).
„Besonders betroffen ist der frei finanzierte Mietsektor, dessen Neubauleistung um mehr als die Hälfte unter dem Fünfjahresdurchschnitt liegt. Für das kommende Jahr 2026 ist nur ein leichter Anstieg auf unter 10.000 Wohnungen zu erwarten – zu wenig, um Entlastung zu schaffen“, geht aus einem Bericht von CBRE hervor. Auch im Kaufsegment fehle der Nachschub durch den Neubau. Es sei offensichtlich, dass „Eigentumswohnungen am Markt fehlen, vor allem generalsanierte oder neue. Wenn nicht ausreichend generalsaniert und neu gebaut wird, werden die Preise wieder stärker anziehen“, so Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer von Remax Austria. „Die ersten Anzeichen gibt es bereits.“
Lange Wartezeiten für geförderte Wohnungen
2025 ist auch für den gemeinnützigen Wohnbau ein besonders herausforderndes Jahr. Laut Verband der gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV) wird die Zahl der Fertigstellungen auf rund 10.000 bis 11.000 Wohnungen fallen – das ist das niedrigste Niveau seit vielen Jahren. Was das bedeutet, erklärt Isabella Stickler, Obmann-Stellvertreterin der GBV: „Die Projekte, die heute nicht gestartet werden, fehlen in den kommenden Jahren – und genau das spiegelt sich nun in den Zahlen für 2025 wider. Obwohl sich bei den in Bau befindlichen Wohnungen seit Anfang 2025 eine leichte Trendumkehr abzeichnet, liegen wir mit rund 25.200 in Bau befindlichen Einheiten noch um 21 Prozent unter dem Niveau des Vorjahrzehnts.“
22. Bezirk: Mit den „DC Flats“ von S+B sind mehr als 300 Mietwohnungen entstanden. Beispiel: Eine 44 m2 Wohnung mit Terrasse wird um 995 Euro/Monat vermietet.
Das zeigt: Die Pipeline ist dünn geworden. Stickler ergänzt: „Eine ausgedünnte Pipeline bedeutet weniger leistbarer Wohnraum, der in den kommenden Jahren auf den Markt kommt. In Ballungsräumen und Wachstumsregionen wird der Rückgang im Neubau besonders sichtbar.“ Für Wohnungssuchende verschärft sich die Lage also weiter. Die Wartezeiten auf leistbare Wohnungen verlängern sich.
Der vor wenigen Tagen herausgegebene Bericht von Immo Analytics über die Neuentwicklungen auf dem frei finanzierten Wiener Wohnungsmarkt bestätigt das knapper werdende Angebot am Markt in den nächsten Jahren.
3. Bezirk: Mit den „View Homes“ errichten ARE und UBM 147 freifinanzierte Eigentumswohnungen. Beispiel: Eine 51 m2 große Wohnung mit Balkon im 2. Stock wird um 394.000 Euro zum Kauf angeboten.
Ein Grund für die sinkende Zahl an Fertigstellungen sind sowohl die rückläufige Zahl an Baugenehmigungen als auch Projektverzögerungen, häufig bedingt durch Finanzierungsprobleme. Rund 18 Prozent der Projekte mit geplanter Fertigstellung bis Ende 2026 wurden seit Mai 2025 um mindestens drei Monate, teils sogar um bis zu einem Jahr, verschoben.
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