Regelmäßig beantworten unsere Rechtsexperten Anfragen von Lesern zu den Themen Wohnen, Eigentum, Miete und Nachbarschaft. Da geht es um heikle Themen, von der Betriebskostenabrechnung bis zum Mietvertrag, von Nachbarschaftskonflikten bis zu Sanierungsmaßnahmen. Termin: Jeden zweiten Montag ist unser KURIER-Wohntelefon für Sie erreichbar.
Der nächste Termin ist übrigens am 25. November 2024, von 10 bis 11 Uhr. Rufen Sie an unter Telefon 05 9030 22337 oder schicken Sie Ihre Frage per E-Mail an immo@kurier.at.
Diesmal hat uns eine Frage erreicht, in der es um den Lagezuschlag und Bestandsmietverträge geht.
FRAGE: Ich bin Mieterin in einem Gründerzeithaus mit unbefristetem Vertrag und zahle Kategorie-Mietzins. Es gibt einen neuen Hauseigentümer, der in die bestehenden Mietverträge eingetreten ist. Er will das Haus aufstocken und einen Lagezuschlag einheben, auch bei Bestandsmietverträgen. Darf er das?
Am Wohntelefon gab diesmal Rechtsanwältin Julia Fritz von PHH Rechtsanwälte Auskunft. Sie hat folgende Rechtsantwort:
ANTWORT: Als Mieterin in einem Gründerzeithaus mit unbefristetem Mietvertrag und Kategorie-Mietzins ist man durch das Mietrechtsgesetz umfassend geschützt. Ein neuer Eigentümer tritt in die bestehenden Mietverträge ein und übernimmt alle damit verbundenen Rechte und Pflichten.
Der Eigentümer hat grundsätzlich das Recht, bauliche Veränderungen wie eine Aufstockung vorzunehmen, sofern die gesetzlichen Bestimmungen eingehalten werden. Wichtig ist, dass durch die Maßnahmen die Mietrechte der Altmieter nicht beeinträchtigt werden.
Julia Fritz ist Rechtsanwältin bei PHH Rechtsanwälte
Sollten die Bauarbeiten zu Beeinträchtigungen führen, haben Sie unter Umständen Anspruch auf Mietzinsminderung oder Schadenersatz. Ein Lagezuschlag ist ein Zuschlag zum Mietzins, der für Wohnungen in überdurchschnittlich guten Lagen erhoben werden kann. Allerdings ist in sogenannten Gründerzeitvierteln, also Gebiete mit überwiegender Bebauung aus der Zeit von 1870 bis 1917, ein Lagezuschlag in der Regel nicht zulässig.
Dies wurde durch den OGH bestätigt. Da im konkreten Fall ein unbefristeter Mietvertrag mit Kategorie-Mietzins vorliegt, gilt das alte Mietzinsrecht. Eine nachträgliche Einführung eines Lagezuschlags in bestehenden Verträgen ist nicht ohne Weiteres möglich. Der Vermieter müsste dafür eine gerichtliche Anpassung des Mietzinses beantragen und nachweisen, dass die Voraussetzungen für einen Lagezuschlag erfüllt sind. Dies ist in Gründerzeitvierteln besonders schwierig.
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