Ärger mit der Hausverwaltung: Wie können wir wechseln?

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Wie können wir als Wohnungseigentümer die Hausverwaltung wechseln? Welche Fristen sind einzuhalten? Welche Beschlüsse sind zu fassen?

Rechtsanwalt Georg Röhsner antwortet:

Sofern nicht eine Abberufung aus „wichtigem Grund“ (z. B. finanzielle Unregelmäßigkeiten, grobe Pflichtverletzungen) erfolgt, ist eine Aufkündigung des Verwaltervertrags durch die Wohnungseigentümer nur jeweils zum 31. 12. jeden Jahres unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten möglich. 

Das bedeutet, dass ein wirksamer Beschluss bis spätestens 30. 9. des Jahres gefasst und dem Verwalter zugestellt werden muss. Ein solcher Beschluss kann entweder in einer Eigentümerversammlung – hier sollte aber schon in der Einladung auf die beabsichtigte Beschlussfassung hingewiesen werden – oder auf schriftlichem Weg gefasst werden. 

Für eine Mehrheit benötigt es entweder mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile oder zwei Drittel aller tatsächlich abgegebenen Stimmen (sofern diese zwei Drittel der abgegebenen Stimmen zumindest ein Drittel aller Miteigentumsanteile repräsentieren). Ganz wichtig ist, dass tatsächlich allen Miteigentümern die Möglichkeit gegeben wurde, sich an der Abstimmung zu beteiligen und ihre Argumente in die Diskussion einzubringen. 

Werden einzelnen Eigentümern die Einladung oder der schriftliche Beschlussvorschlag nicht korrekt zugestellt, kann dies den Beschluss anfechtbar machen. 

Wenn Sie einen schriftlichen Eigentümerbeschluss initiieren wollen, haben Sie gegenüber der bestehenden Hausverwaltung einen Anspruch auf Herausgabe von Namen und Adressen der übrigen Miteigentümer, um diese anschreiben zu können.