Schwache Kauflaune, neue Chancen: Lohnen sich Einkaufszentren noch als Investment?

Hohe Inflation, der Kaufkraftverlust und wirtschaftliche Turbulenzen prägen den europäischen Retail-Markt. „Das Problem ist nicht die Besucherzahl, das Problem ist das Einkaufsverhalten per se und die Kaufkraft“, sagt Fabian Kaufmann, Gründer von CC Real. Dem Unternehmen gehören in Österreich die Millennium City, Wien Mitte The Mall und das Shopping Center Graz West und ist international tätig. „Die Menschen gehen einkaufen, sie kaufen aber anders als früher, gönnen sich weniger“, beobachtet Kaufmann. Für Shoppingimmobilien bedeutet das: Die einzelnen Geschäfte brauchen mehr Menschen, um auf einen ähnlichen Umsatz zu kommen.

Für Shoppingcenter im Speziellen bedeutet das: Sie müssen laufend an Trends angepasst werden. „Der Vorteil zur Einkaufsstraße ist: Wir können auf Veränderungen im Markt reagieren, weil wir ein gesamtes Haus bespielen. Wir können auch entscheiden, einen Mediamarkt zu verkleinern und einen TK Max hineinzubringen“, nennt Kaufmann ein Beispiel. Dabei gehe es nicht nur um eine Geschäftsfläche: „Wir wissen, TK Max ist die perfekte Ergänzung für dieses Center aktuell und wir können damit den restlichen Geschäften helfen.“

Der Branchenmix in den Malls ändert sich generell. Alle Center von CC Real sind auf den täglichen Bedarf ausgerichtet, auf Nahversorger, Drogerien, Dienstleister. „Wir haben deshalb auch Kleidung herausgenommen“, betont Kaufmann. Entertainment funktioniert etwa in der Millennium City, wo das Unternehmen im Büroturm seinen Sitz hat, gut. Zum Thema Nahversorgung zählt der Experte auch Gesundheitseinrichtungen. „Das gehört für mich zu den Grundbedürfnissen. Wir haben in fast jedem Center ärztliche Einrichtungen. Diese sind ein Grund, warum man dorthin geht.“ 

In Einkaufszentren sind Ordinationen an öffentliche Verkehrsmittel angebunden, barrierefrei zugänglich, parken kann man dort auch. „Wenn Kunden regelmäßig zum Arzt kommen, kommen sie auch mal, um einen Kaffee zu trinken“, sieht Kaufmann Synergieeffekte.

Dass für Ordinationen einfach Retailflächen hergenommen werden, sieht Kaufmann kritisch. „In der Millennium City gibt es den Zutritt über die Mall, aber auch einen eigenen Eingang von außen. So kann man zum Arzt gehen, ohne sich jedem und allem aussetzen zu müssen, es geht darum, dass sich Kunden wohlfühlen.“ Ärztlichen Einrichtungen lohnen sich. „Man sieht, dass dieser Bereich wächst, vor allem in anderen Ländern, etwa in Skandinavien. Dort werden Center anders betrachtet. Etwa in Helsinki seien im Shoppingcenter Einrichtungen der Stadt untergebracht, ein Center für Arbeitslose, Büchereien.

Freilich gebe es regionale Unterschiede. „Wir sehen Shoppingcenter als standortbezogen, wollen immer auch lokale Mieter, kleine Händler, hineinholen, nicht nur anonyme große Firmen. Das geht allerdings nur, wenn man intensiv vor Ort tätig ist“, so Kaufmann. Als Beispiel nennt er Split in Kroatien, wo der Fischmarkt in die Mall geholt wurde.

Was Investoren suchen

Das Interesse von Investoren an Retail kommt laut Experten zurück. Auf der Suche nach passenden Objekten trennen Investoren Österreich klar zwischen Wien und dem Rest, ist der Experte überzeugt. Denn: Wien sei die zweitgrößte deutschsprachige Stadt. „Investoren schauen sich Deutschland an und dabei auch Wien.“ Diese nach Linz oder Graz zu bringen, sei hingegen schwierig.

Österreich sei auch abhängig von ausländischen Investoren, da zu wenig Liquidität vor Ort vorhanden ist, zu wenige österreichische Pensionsversicherungen, die groß investieren könnten. „Da die Zeiten nicht einfach sind, tun sich Investoren leichter, in Regionen zu gehen, wo Liquidität vor Ort vorhanden ist“, sagt Kaufmann.

Die Kauffreude variiert je nach Land

Ob CC Reel weitere Malls im Auge hat? Fabian Kaufmann: „In Österreich tun wir uns schwer, die schönen Objekte sind langfristig im Eigentum.“ Außerhalb Österreichs sei Italien spannend, denn da stimmt das Einkaufsverhalten, das Verhältnis der Mieten zu den Umsätzen, im Vergleich zu Ländern im Norden Europas. „Denn in Deutschand, Benelux und England sind die Mieten in den vergangenen Jahren unlogisch hoch gestiegen“, begründet Kaufmann. Das treffe stark, wenn die Kaufkraft nicht stimme. Grundsätzlich agiere CC Real beim Einkaufen vorsichtig. „Wir haben öfter Nein gesagt als Ja.“

Grundsätzlich geben die Menschen in Frankreich und Südosteuropa mehr Geld für Fashion aus, erklärt Managing Partner Markus Bodner. „Das ist ein Key-Indikator für die Entscheidung, wohin wir gehen“, so Kaufmann. „In Deutschland, Österreich und Nordeuropa sind die Menschen es nicht gewohnt, Zeiten zu durchleben, die schwierig sind. In Osteuropa ist eine schwierige Zeit für viele etwas Normales. Die Menschen wissen, dass es ein Morgen gibt. Sie haben nicht aufgehört, sich etwas zu gönnen.“Daher sieht sich CC Real an, wo die Mieten im Vergleich zu den Umsätzen gesund sind, denn nur dort gebe es dann auch Steigerungen.

Der österreichische Retailmarkt befindet sich  in einer Phase der Konsolidierung, Händler  und  Investoren agieren selektiv. Shopping Center und innerstädtische Lagen setzen daher verstärkt auf Gastronomie-, Freizeit- und Entertainmentangebote, um zusätzliche Frequenz zu schaffen. So werden klassische Verkaufsflächen zunehmend durch Fitnesscenter, Gesundheitseinrichtungen und  Entertainment-Konzepte ergänzt. Gleichzeitig integrieren Händler verstärkt gastronomische Elemente direkt in ihre Stores. „Der stationäre Handel entwickelt sich immer stärker in Richtung Erlebnis. Kunden erwarten heute mehr als nur ein Produkt – sie suchen Inspiration, Service und Aufenthaltsqualität“, sagt Christoph Ecker, Director Retail bei CBRE Österreich. Wachstumstreiber sind vor allem der Lebensmittelhandel sowie der E-Commerce, während Möbel, Sport und Elektronik  unter Druck bleiben. 

Gleichzeitig sorgen steigende Energie- und Personalkosten für Margendruck und eine fortgesetzte Marktbereinigung, die sich in Insolvenzen und Flächenreduktionen widerspiegelt. In Wien  drängen neue Marken in den Markt, während  bestehende Retailer ihre Standorte strategisch anpassen. Linz profitiert von seiner überdurchschnittlichen Kaufkraft, die Mieten liegen zwischen  40 und 70 Euro pro m². Salzburg wiederum punktet mit seiner Strahlkraft als Tourismusdestination sowie einer konstant hohen Frequenz in der Altstadt. Die Mieten betragen 50 und 110 Euro pro m²  im Monat. In Graz ist die Herrengasse die zentrale Einkaufsstraße. Hier sind die Spitzenmieten mit 40 und 80 Euro pro Quadratmeter im Monat stabil.

Wer in Österreich auf Immobilien-Shopping-Tour im großen Stil gehen möchte, findet derzeit eine gute Auswahl am Markt vor. Vor allem im Bereich der Immobilien-Schätze von Rene Benko. Über kurz oder lang wird  die Benko Protz-Villa (2.000 Quadratmeter  Wohnfläche, 5.500  Grund) in Innsbruck-Igls auf den Markt kommen, die zur insolventen Laura Privatstiftung gehört und an die 60 Mio. Euro Wert sein soll. 

Die luxuriösen Gewerbeimmobilien aus der Signa-Gruppe spielen in einer ganz eigenen Liga. Zuletzt machte das Nobelhotel Park Hyatt in Wien Schlagzeilen. Der potenzielle Käufer soll der oberösterreichische  Investor Josef Rainer sein. Er hat schon die Renngasse, die den Verfassungsgerichtshof  und das frühere Bank-Austria-Kunstforum beherbergt, für 100 Mio. Euro erstanden. Das Park Hyatt stand 2022 mit 440 Mio. Euro in den Signa-Büchern, der Verkehrswert wird  auf 330 Mio. Euro geschätzt. Eines der wertvollsten Filetstücke ist das Goldene Quartier in der Wiener City. Die denkmalgeschützte Luxus-Immobilie zwischen Tuchlauben, Bognergasse und Am Hof umfasst 18.000 Quadratmeter vermietbare Fläche, davon entfallen 9.600 Quadratmeter auf Büros, 7.200 m² auf Handelsflächen und 876 m² auf Gastronomie. Das Goldene Quartier spielt jährlich 18 Millionen Euro Miete ein und hat einen Verkaufswert in Höhe von 458 Millionen Euro. Ebenso steht die Postsparkasse, eines der bedeutendsten Jugendstilgebäude Wiens, zum Verkauf. Die insolvente Eigentümerin hat Schulden von 324 Mio. Euro.