Ein Wohnungseigentümer einer Liegenschaft beantragte die Aufhebung eines Umlaufbeschlusses. Es ging um das Einholen von Angeboten zum Austausch von Fenstern durch die Hausverwaltung. Für den Fall, dass sich die Mehrheit der Eigentümer für den Austausch entscheidet, sollte die Hausverwaltung mindestens drei weitere Angebote einholen und den Bestbieter beauftragen.
Die Begründung für die Anfechtung: Über die Vergleichsangebote sei nicht abgestimmt worden und die konkreten Angebote wurden nicht beigelegt. Fraglich war daher, was der konkrete Inhalt des Beschlusses war und ob die Hausverwaltung rechtswidrig gehandelt hat.
Rechtsanwalt Roland Weinrauch klärt auf: Zur Willensbildung der Eigentümergemeinschaft dient vor allem die Eigentümerversammlung. Beschlüsse können aber auch schriftlich, etwa durch Umlaufbeschluss, zustande kommen. In einem Beschluss müssen Gegenstand und Zweckmäßigkeit so bestimmt sein, daraus das beabsichtigte Vorgehen der Eigentümer deutlich hervorgeht und der erzielte Zweck erreicht werden kann. Für größere Verbesserungsarbeiten muss der Verwalter mindestens drei Angebote einholen. Laut OGH hat er aber keine Verpflichtung, bei Einholung eines Beschlusses alle ihm vorliegenden Angebote zur Abstimmung zu bringen.
Der OGH kam daher im vorliegenden Rechtsstreit zu dem Schluss, dass der Gegenstand der Beschlussfassung nur der grundsätzliche Austausch der Fenster war. Der Umlaufbeschluss zielte nicht darauf ab, bereits ein konkretes Angebot zu beschließen oder umzusetzen, sondern nur auf die Zustimmung zur Sanierung durch Austausch, wobei weitere Angebote eingeholt werden sollten. Der Beschluss ist daher nach der Meinung des OGH rechtswirksam und wird nicht wegen formeller Mängel oder Gesetzwidrigkeit aufgehoben.
Schlussfolgerung
Es reicht für einen gültigen Beschluss der Wohnungseigentümer aus, wenn daraus das beabsichtigte Vorgehen der Eigentümer so deutlich hervorgeht, dass damit der mit Beschlussfassung verbundene Zweck erreicht wird. Auch wenn der Verwalter für größere Verbesserungsarbeiten mindestens drei Angebote einzuholen hat, bleibt der Mehrheitsbeschluss rechtswirksam, wenn der Verwalter die Einholung der Vergleichsangebote unterlässt.
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