Grunderwerbsteuer: Das Erben von Immobilien wird teurer

Es muss nicht einfach sein. Das Finanzministerium beweist mit seinem Entwurf für die neue Berechnung der Grunderwerbsteuer, dass es auch kompliziert geht. Bereits am 1. Jänner 2016 soll die Regelung in Kraft treten.

Das neue Modell "ist für Bürger ohne spezielle Ausbildung nicht nachvollziehbar", lautet das wenig schmeichelhafte Urteil des Präsidenten der Rechtsanwaltskammer, Rupert Wolff. Die Weitergabe von Immobilien innerhalb der Familie wird nach Berechnungen der Rechtsanwaltskammer "größtenteils empfindlich teurer". Bei einer Eigentumswohnung in Wien mit 115 müssen künftig über 6000 Euro mehr an die Finanz abgeliefert werden. Bei einem Haus in Innsbruck sind es etwa 3500 Euro (siehe www.rechtsanwälte.at).

Die Rechtsanwaltskammer vermutet, dass der Entwurf für die Neuregelung der Steuer bewusst erst im November zur Begutachtung ausgeschickt wurde. Vorgezogene Weitergaben sind bis Jahresende kaum möglich.

Drei Varianten

Die drei Berechnungsmodelle für die Grundsteuer sind bisweilen nicht nachvollziehbar: Der Wert kann über ein Schätzgutachten ermittelt werden. Das ist die teuerste Variante. Denn die Gutachter wollen bezahlt werden.

Der Wert kann auch über den Immobilienspiegel ermittelt werden, der von der Wirtschaftskammer erstellt wird. Ab 2017 wird die Statistik Austria einen Immobilienspiegel veröffentlichen, der dann verbindlich ist. Von dem durch den Immobilienspiegel ermittelten Wert werden 28,75 Prozent abgezogen.

Die dritte Variante ist das Pauschalwertmodell. Dieses Berechnungsmodell ist ein bürokratisches Meisterstück. Der Wert des Grundstücks entspricht der Grundfläche mal dem dreifachen Bodenwert mal dem Hochrechnungsfaktor. Der Bodenwert ist im Einheitswertbescheid festgelegt. Der Hochrechnungsfaktor ist je nach Gemeinde und in größeren Städten nach Bezirken unterschiedlich. Nach welchen Kriterien die Hochrechnungsfaktoren im Entwurf festgelegt wurden, ist nicht nachvollziehbar. Im noblen ersten Wiener Gemeindebezirk gilt der Faktor drei. Im eher bodenständigen 21. Gemeindebezirk wird mit sieben multipliziert. Das wird die Erben vom Immobilien in der Innenstadt freuen.

Große Unterschiede zwischen Gemeinden

Noch größere Unterschiede als zwischen den Wiener Bezirken gibt es zwischen den Gemeinden. Für Bad Schallerbach (Bundesland Oberösterreich) wurde der Hochrechnungsfaktor eins festgelegt. Für Hüttschlag (Bundesland Salzburg) gilt hingegen der Wert 12,5. Gott und die Beamten im Finanzministerium werden sicher wissen, warum das so sein muss.

Doch damit nicht genug. Der Gebäudewert entspricht der Nutzfläche mal dem Baukostenfaktor mal dem Nutzungsminderungsfakor mal der Altersminderung. Der Baukostenfaktor wird vom Finanzministerium je nach Bundesland festgelegt. Allerdings ist nicht immer der volle Baukostenfakor anzuwenden. Je nach Nutzung des Gebäudes gibt es Abstufungen. Für den Altersminderungssatz wurde eine Tabelle erstellt.

Zum Schluss werden der Wert des Grundstücks mit dem Wert des Gebäudes zusammengezählt. Doch damit ist die Berechnung der Grunderwerbsteuer noch nicht abgeschlossen. Diese erfolgt nach einem Stufenmodell. Bis zu einem Immobilienwert von 250.000 Euro fallen 0,5 Prozent Steuer an. Zwischen 250.000 und 400.000 Euro beträgt der Steuersatz zwei Prozent. Für Immobilien die mehr als 400.000 Euro wert sind, müssen ab dieser Grenze 3,5 Prozent gezahlt werden.

Werden die Immobilen außerhalb der Familie verkauft, so müssen wie bisher 3,5 Prozent des Verkaufspreises als Grunderwerbssteuer an die Finanz abgeliefert werden.

Da niemand vorher wissen kann, bei welchem Modell die geringste Steuerbelastung anfällt, werden bei der Weitergabe innerhalb der Familien in jedem Fall sowohl die Wertbestimmung nach dem Immobilienspiegel als auch das Pauschalwertmodell durchgerechnet werden müssen. Wer bereit ist, noch mehr Geld zu investieren, kann auch zusätzlich ein Schätzgutachten in Auftrag geben.

Positives

Immerhin gibt es auch Positives zu berichten. Der Kreis der begünstigten Personen, die zur Familien zählen, wurde erweitert. Dazu gehören in Zukunft Ehegatten oder eingetragene Partner und Lebensgefährten, wenn es einen gemeinsamen Wohnsitz gibt. Dazu kommen Kinder und Enkel und deren Ehepartner sowie eingetragene Partner. Mit dabei sind auch Stief-, Wahl- oder Pflegekinder sowie deren Kinder, Ehegatten oder eingetragene Partner.