KURIER: Vergibt die Gesiba derzeit Aufträge für Neubauten im gemeinnützigen Wohnbau?
Klaus Baringer: Wir sind hart am Arbeiten, dass wir auch weiterhin Aufträge vergeben können. Wir spüren die überhitzten Baupreise sehr stark. Wir bekommen Angebote, die weit über der Förderbarkeit liegen, aber wir sind zuversichtlich, dass wir aufgrund der Ankündigung der Stadt Wien, die Wohnbauförderung anzuheben, weiterbauen können.
Die Bauunternehmen wollen variable Preise und die gemeinnützigen Bauträger bestehen auf Fixpreisen.
So ist es. Es gibt auch Ausschreibungen in den Bundesländern, bei denen es keine Anbote von Baufirmen gibt. Wir brauchen Fixpreise, weil wir können unseren Mietern nicht sagen, es tut uns leid, aber jetzt kostet der Quadratmeter um zwei Euro mehr.
Sind die steigenden Grundstückskosten, Baukosten und Zinsen ohne deutliche Anhebung der Wohnbauförderung finanzierbar?
Nur mit deutlicher Anhebung der Wohnbauförderung ist es möglich neue Projekte umzusetzen. Der Wohnbau wird finanziert über Wohnbauförderung, Eigenmittel der Bauträger und aus Kapitalmarktdarlehen. Wir haben in der Vergangenheit steigende Grundstücks- und Baukosten mit niedrigen Zinsen am Kapitalmarkt abfangen können. Wir erwarten, dass die Europäische Zentralbank bis Mitte nächsten Jahres den Eckzinssatz in mehreren Schritten anheben wird. Dadurch werden Kredite teurer.
Die Wohnbauförderung ist doch in vielen Bundesländern ein Zuschuss zur Senkung der Zinsen.
Unterem Strich ist die Wiener Wohnbauförderung im Wesentlichen ein Darlehen mit einer Verzinsung von einem Prozent. Das ist ein sehr günstiges Instrument, um Wohnbau zu finanzieren. Vizebürgermeisterin Kathrin Gaál hat am Verbandstag der gemeinnützigen Bauträger die Anhebung der Wohnbauförderung von 510 auf 810 Euro pro Quadratmeter angekündigt.
Die Obergrenze für die Baukosten von Projekten der gemeinnützigen Bauträger wurden in einigen Bundesländern angehoben.
In Wien gibt es seit 2018 keine Obergrenzen mehr für den Quadratmeterpreis, aber eine Obergrenze für die Miete, die dann zu zahlen ist. Das ist gut so.
Wenn die Kreditzinsen steigen, könnte es sein, dass die Banken kommen und sagen, die ursprünglich vereinbarten Zinssätze müssen nach oben angepasst werden.
Wenn ein Fixzins vereinbart wurde, dann gilt er auch. Daran wird sich nichts ändern.
Wie hoch ist die Miete bei den Gemeinnützigen?
Zuerst zahlen die Mieter das Kapitalmarktdarlehen zurück. Die Durchschnittsmiete über alle Wohnungen von gemeinnützigen Bauträgern beträgt 7,40 Euro pro Quadratmeter brutto. Wenn eine gemeinnützige Wohnung nach dem Kostendeckungsprinzip ausfinanziert wurde, fällt die Miete auf eine Grundmiete von 1,95 Euro plus 2,22 Euro Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (ohne Betriebskosten und Steuern, Anm.). Kostendeckungsprinzip bedeutet, dass die Baukosten und Betriebskosten ohne Aufschlag an den Mieter weiterverrechnet werden. Das ist der Hauptgrund, warum die Mieten bei den Gemeinnützigen günstiger sind als bei den gewerblichen Bauträgern. Die Gesiba kommt mit eine Durchschnittsmiete von 6,90 pro Quadratmeter Euro aus.
Müssen ihre Mieter nun mit höheren Mieten rechnen?
Mieter in bestehenden Wohnungen müssen keine Sorgen haben, dass sich etwas an ihren Mieten ändert. Bei den Betriebskosten, Stichwort Energiepreise, schaut es anders aus. Das Problem der steigenden Baupreise ist ein Problem des Neubaus und nicht des Bestands.
Es heißt, dass etwa 30 bis 40 Prozent der Mieter die Wohnung von den Gemeinnützigen kaufen wollen.
Es ist ein großer Unterschied zwischen Wohnungen in der Stadt oder Wohnungen am Land. Eigentum ist am Land wesentlich interessanter als in der Stadt.
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