Neue Regeln bei Mieterhöhungen: Worauf Sie jetzt achten müssen

Viel zu tun haben aktuell die Mitarbeiter der Mieterhilfe. Sorgen doch die seit 1. April gültigen Regelungen, die im Altbau unter bestimmten Voraussetzungen eine Anhebung der Mieten wieder möglich machen, bei Betroffenen für Verunsicherung. Mitunter komme es aktuell seitens der Vermieter zu ungerechtfertigten Anpassungen nach oben, „wobei wir davon ausgehen, dass das oft ohne böse Absicht, sondern aus Unkenntnis der genauen Rechtslage erfolgt“, sagt Christian Bartok, Leiter der Mieterhilfe Wien, zum KURIER. Worauf nun zu achten ist.

• Bei wem dürfen die Mieten jetzt um wie viel erhöht werden?

Es geht um jene Mietverträge, die in den Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fallen. Im Wesentlichen sind das Altbau-Wohnungen, die vor 1945 errichtet wurden, sowie bei gefördert errichteten Neubauwohnungen. Aufgrund der massiven Teuerung wurde 2023 die Anpassung der Richtwerte, auf denen die Berechnung der Mieten basiert, ausgesetzt.

Womit auch die Mieten nicht erhöht werden durften. Mit 1. April ist wieder eine Anpassung möglich, allerdings gemäß Mietpreisbremse nur um ein Prozent. Wobei es hier um die Gesamtmiete (inklusive Lagezuschläge) geht. Im April 2027 ist dann eine Erhöhung um zwei Prozent möglich, ab April 2028 gilt dann die eingeschränkte Inflationsanpassung wie im ungeregelten Mietbereich (siehe unten).

• Unter welchen Voraussetzungen darf der Vermieter eine Anpassung durchführen?

Eine Erhöhung ist grundsätzlich nur möglich, wenn der Mietvertrag eine korrekt formulierte Wertsicherungsklausel enthält. Überprüfen lässt sich dies kostenlos etwa bei der Mieterhilfe. Die Erhöhung darf frühestens nach Veröffentlichung des neuen Richtwerts Anfang April erfolgen. Der Vermieter muss den Mieter mindestens 14 Tage vor dem Zinstermin über die Anpassung informieren. Das bedeutet in der Praxis, dass bei bestehenden Mietverhältnissen die Erhöhung frühestens im Mai erfolgen kann. 

• Wie verhalte ich mich, wenn mir die Erhöhung ungerechtfertigt erscheint?

Keinesfalls sollte man das zum Anlass nehmen und die Miete nicht einzahlen, rät Bartok. Denn dies könnte als Kündigungsgrund herangezogen werden. Stattdessen sollte man idealerweise dem Vermieter kommunizieren, dass man die Miete nur unter Vorbehalt einzahle, weil man die Erhöhung nicht nachvollziehen könne und deshalb eine Überprüfung (siehe oben) vornehmen lasse. Aber auch ohne das Formulieren eines Vorbehalts habe man im Rahmen einer Prüfung zu seinem Recht zu kommen, sollte die Anhebung ungerechtfertigt sein, so der Experte. Voraussetzung sei aber, dass man sie möglichst zeitnah durchführen lässt. 

• Welche Regeln gelten für den ungeregelten Mietbereich?

Hier gilt schon seit Anfang 2026 eine eingeschränkte Inflationsanpassung: Lag die Jahresinflation des Vorjahres über drei Prozent, darf von dem Anteil, der über drei Prozent liegt, maximal die Hälfte an den Mieter weitergegeben werden. Im Vorjahr lag die Inflation bei 3,6 Prozent, daher darf für heuer die Miete nur um maximal 3,3 Prozent erhöht werden. Ab 2028 gilt diese Regel auch für die MRG-Mieten.

• Was hat sich bei den Befristungen geändert?

Bei Mietverträgen, die in den Geltungsbereich des MRG fallen, müssen befristete Mietverträge seit heuer mindestens auf fünf Jahre vereinbart werden (bisher drei Jahre). Eine Ausnahme gilt für kleine, private Vermieter, die nicht als Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzes gelten. Sie dürfen weiterhin auf drei Jahre befristen.

• Wohin kann man sich wenden, wenn man die Mieterhöhung prüfen lassen will?

Kostenlose Überprüfungen und Beratung nimmt unter anderem die Mieterhilfe www.mieterhilfe.at vor. Die Arbeiterkammer hat für ihre Mitglieder  einen Rechner, der die komplexe Mietpreisbremse für die eigene Miete einfach nachvollziehbar macht: wien.arbeiterkammer.at/miete