Maklergebühr: So funktioniert der Schutzschirm für Mieter

Die türkis-grüne Regierung hat heute im letzten Ministerrat des alten Jahres ihre Reform des Maklergesetzes beschlossen. Ziel ist ein "provisionsfreies Wohnen ab Juli 2023".

Heißt: Die Provisionskosten, die beim Abschluss eines Mietvertrages meist vom Mieter gezahlt werden müssen, soll künftig der Vermieter tragen, wenn dieser den Makler beauftragt hat. 

Mieterschutzorganisationen, Arbeiterkammer und SPÖ waren im Vorfeld äußerst skeptisch: Der Entwurf, der im Frühjahr in Begutachtung geschickt worden war, lasse noch einige Hintertüren offen, damit am Ende doch wieder der Mieter zur Kasse gebeten werde, hieß es da (der KURIER berichtete). 

Jetzt liegt der Gesetzestext vor, und er beinhaltet - darauf ist Türkis-Grün stolz - einen umfassenden Schutzschirm für Mieter. Umgehungsmöglichkeiten, die aus der Praxis an die Verhandler herangetragen wurden, sollen ausgeräumt sein. 

Das Gesetz im Detail mitsamt Fallbeispielen: 

Wer hat die Vermittlung "veranlasst"?

Ein auffälliges Detail: Im Regierungsprogramm war vom "Bestellerprinzip", wie es dieses schon seit 2015 in Deutschland gibt, die Rede (siehe Info-Kasten unten).

Türkis-Grün entschied sich aber für einen anderen Begriff: das "Erstauftraggeberprinzip". 

Damit soll noch präziser definiert sein, was gemeint ist, nämlich: Derjenige, der den ersten Auftrag zur Vermittlung an einen Makler gegeben bzw. die Vermittlung "veranlasst" hat, soll zahlen müssen, wie es in den Erläuterungen zum Gesetz heißt. 

Und das dürfte, sobald ein Makler involviert ist, in der Praxis fast immer der Vermieter sein. 

Wann muss der Mieter zahlen?

Ein Mieter müsste eigentlich nur noch dann selber zahlen, wenn er einen "Suchauftrag" gibt.

Ein Beispiel: Herr A. hat keine Zeit, selber die Kleinanzeigen oder Online-Plattformen zu durchforsten und geht mit seinen Wünschen zu einem Immobilienmakler: 80 Quadratmeter, drei Zimmer, Balkon, 1. bis 9. Bezirk in Wien. Die beiden schließen einen Maklervertrag ab, der Makler macht sich auf die Suche. 

Aber auch da könnte dem Mieter die Provision erspart bleiben - nämlich, wenn der Makler die betreffende Wohnung schon in seinem Portfolio hat bzw. die Wohnung schon einmal inseriert hat. Klar: Auch dieses Inserat müsste ja im Vorfeld vom Vermieter beauftragt worden sein. 

Nur, wenn der Makler eine Wohnung vermittelt, zu der er vorher keinen Bezug hatte, soll er dem Mieter die Dienstleistung verrechnen können, wird erklärt. 

Der Schutzschirm ist nun so konzipiert, dass der Gesetzgeber, sobald ein Inserat da ist, davon "ausgeht", dass dahinter ein Erstauftrag vom Vermieter an den Makler steht - woher hätte er sonst die Daten? Auch dann soll also der Vermieter zahlen. 

Der Makler im Schatten

Eine andere Umgehungskonstruktion, die von der Arbeiterkammer genannt wurde, ist, dass zwei Makler zusammenwirken und sich später die Provision teilen.

Ein Beispiel: Der Vermieter erteilt Makler 1 einen Auftrag zur Vermittlung, dieser gibt die Daten der Wohnung an Makler 2 weiter. Meldet sich ein Interessent dann bei Makler 2, wird er zum Auftraggeber und müsste zahlen. 

Das soll ebenfalls ausgeschlossen sein: Der Vermieter ist laut Gesetz nämlich nicht nur dann "Erstauftraggeber", wenn er selbst einen Makler beauftragt, sondern auch, wenn das "ein von ihm dazu berechtigter im eigenen Namen tut". 

Im Gesetz enthalten ist auch ein Verbot von "verdeckten Kosten": Weder Makler, noch Hausverwalter oder Vormieter sollen im Rahmen des Vertragsabschlusses beispielsweise Ablösen oder Besichtigungsgebühren verlangen können. 

Strafe bei Umgehung

Zudem gibt es eine Pflicht zur Transparenz: Ein Makler soll die zeitliche Abfolge eines Vertragsabschlusses dokumentieren. Wenn der Makler den Mieter bei Vertragsabschluss eine Provision verrechnen will, müsste er darlegen, dass kein Ausschlussgrund vorliegt. 

Auf "wissentliche Falschinformation" des Maklers oder sonstige Verstöße gegen das Gesetz steht eine Geldstrafe von bis zu 3.600 Euro. 

"Hartes Stück Arbeit"

Das Gesetz wurde heute im Ministerrat beschlossen und soll im Februar ins Plenum des Nationalrats kommen. In Kraft treten soll es dann ab Juli 2023. 

Justizministerin Alma Zadic und Jugend-Staatssekretärin Claudia Plakolm haben den Beschluss bereits am Sonntag angekündigt. Kurzfristig hatte es so ausgesehen, als würden die Verhandlungen scheitern - ursprünglich war ja geplant, dass sie schon zum Jahreswechsel in Kraft tritt. 

"Die Verhandlungen waren ein hartes Stück Arbeit", sagt die Grüne Nina Tomaselli. "Aber es hat sich gelohnt, beim Umgehungsschutz hart zu bleiben."