Vorzeitig ausziehen trotz eines befristeten Mietvertrags?

Von Julia Moser

Ich bin letztes Jahr in eine neue Wohnung eingezogen und habe mit meinem Vermieter einen auf drei Jahre befristeten Mietvertrag abgeschlossen. Nun möchte ich mit meiner Freundin zusammenziehen und ausziehen. Kann ich meinen Mietvertrag früher als vereinbart beenden?
Marcel L., Wien

Ja, unter gewissen Voraussetzungen ist eine vorzeitige Beendigung eines befristeten Mietvertrags als Mieter möglich.

Zunächst gilt: Wirksam befristete Mietverträge sind prinzipiell für beide Parteien für die gesamte Vertragsdauer verbindlich und enden in der Regel mit Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Eine vorzeitige Beendigung solcher Verträge ist grundsätzlich nur einvernehmlich, bei entsprechender Vereinbarung oder durch Auflösung aus wichtigem Grund möglich.

Das Mietrechtsgesetz räumt Mietern von Wohnungen im Voll- und Teilanwendungsbereich allerdings ein unverzichtbares und unbeschränkbares zusätzliches Kündigungsrecht ein: Im Fall eines wirksam befristeten Haupt- oder Untermietvertrags über eine Wohnung hat der Mieter nach Ablauf eines Jahres der ursprünglich vereinbarten Vertragsdauer das Recht, den Mietvertrag bereits vor Ablauf der vereinbarten Zeit jeweils zum Monatsletzten unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen. Das bedeutet, dass man als Mieter selbst bei einem befristeten Wohnungsmietvertrag nicht zwingend bis zum Ende der vereinbarten Vertragsdauer gebunden bleibt. Eine sofortige ordentliche Kündigung ist aber ebenfalls nicht möglich.

Entscheidend für die tatsächliche Bindungsdauer sind folgende Zeiträume: Zunächst muss zumindest ein ganzes Jahr der ursprünglich vereinbarten Vertragslaufzeit abgelaufen sein, weshalb man grundsätzlich frühestens im 13. Vertragsmonat vom Kündigungsrecht Gebrauch machen kann. Ab Eingang der Kündigung beim Vermieter ist zusätzlich die dreimonatige Kündigungsfrist zum Monatsletzten einzuhalten. „Zum Monatsletzten“ bedeutet, dass der Mietvertrag nicht genau drei Monate nach Eingang der Kündigung endet, sondern erst mit dem Monatsletzten, der auf den Ablauf dieser drei Monate folgt. Praktisch ist man als Mieter daher meist zumindest 16 Monate an einen befristeten Wohnungsmietvertrag gebunden.

Damit die Kündigung wirksam ist, muss sie dem Vermieter rechtzeitig zukommen und entweder gerichtlich oder schriftlich erfolgen. Schriftlich bedeutet nach der Rechtsprechung grundsätzlich „Unterschriftlichkeit“. Aus Dokumentationszwecken empfiehlt sich daher ein eigenhändig unterschriebenes Kündigungsschreiben, das nachweisbar zugestellt wird, etwa per eingeschriebenem Brief. Dabei ist ausreichend Zeit für den Postweg einzuplanen.

Fazit: Wenn bereits mindestens ein Jahr der vereinbarten Vertragsdauer von Ihrem Mietvertrag abgelaufen ist, steht Ihnen als Mieter eines befristeten Wohnungsmietvertrags das beschriebene Kündigungsrecht unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Monatsletzten zu. Vor Ablauf dieses ersten Jahres bleibt regelmäßig nur die Möglichkeit, eine einvernehmliche Lösung zu suchen oder das Vorliegen einer Auflösungsmöglichkeit aus wichtigem Grund zu prüfen.

Mag. Julia Moser ist Associate in den Bereichen Immobilienrecht und M&A bei Kinstellar.