Kann ich Mietverträge nicht mehr auf drei Jahre befristen?

Von Thomas in der Maur

Ich besitze drei Eigentumswohnungen, die ich mir zu Anlagezwecken gekauft habe. Die Wohnungen vermiete ich auf drei Jahre befristet. Bei einer Internetrecherche habe ich gefunden, dass nun eine Mindestbefristung von fünf Jahren gilt. Ich hätte gerne gewusst, wie eine gesetzeskonforme Befristung auszusehen hat, weil ich nicht riskieren möchte, bei einer Befristung einen Fehler zu machen.
Anton H. aus Korneuburg

Lieber Anton,

richtig ist, dass seit der letzten Änderung des Mietrechtsgesetzes die Mindestbefristung für Wohnungen, die dem Mietrechtsgesetz zur Gänze oder zum Teil unterliegen, von drei Jahren auf fünf Jahre angehoben worden ist. Diese Mindestlaufzeit gilt im Übrigen nicht nur für den Abschluss, sondern auch für jede Verlängerung des Mietvertrags.

Allerdings sind nach dem Mietrechtsgesetz Befristungen und Verlängerungen mit mindestens drei Jahren weiterhin zulässig, wenn der Vermieter kein Unternehmer ist. Die Unternehmereigenschaft ist nach dem Konsumentenschutzgesetz zu beurteilen.

Nach der Rechtsprechung zur Unternehmereigenschaft bei Vermietungen ist man erst dann ein Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes, wenn man zur Bewältigung der Aufgaben im Zusammenhang mit der Vermietung Dienstleister, wie etwa einen Hausverwalter oder Steuerberater, und aufgrund einer Mehrzahl von Objekten eine nach kaufmännischen Grundsätzen geführte Buchhaltung benötigt. Als Faustregel der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs liegt eine Unternehmereigenschaft vor, wenn man mehr als fünf Mietgegenstände (Wohnungen oder Büros) vermietet.

Mit drei Wohnungen unterschreiten Sie diese Richtgröße deutlich, sodass Sie bei dem Abschluss von Mietverträgen nach dem Konsumentenschutzgesetz und nach dem Mietrechtsgesetz nicht als Unternehmer gelten.

Sie können daher weiterhin Mietverträge befristet auf drei Jahre abschließen bzw. um drei Jahre verlängern. Selbstverständlich steht Ihnen auch jede längere Befristung als drei Jahre offen. Kürze Befristungen sind allerdings nur dann zulässig, wenn das Mietrechtsgesetz nicht anwendbar ist. Darunter fallen beispielsweise Ein- und Zweifamilienhäuser oder Freizeitwohnsitze, sofern der Mieter nachweislich über einen Hauptwohnsitz verfügt.

Schriftlich

Beachten Sie bei Befristungen die Formvorschrift der Schriftlichkeit. Darunter ist ein von beiden Seiten unterschriebenes Vertragsdokument zu verstehen. Diese Formvorschrift gilt auch bei der Verlängerung eines Mietvertrags. Daher ist eine Verlängerung des Mietvertrags in einer E-Mailkorrespondenz nicht ausreichend.

Besonders wichtig ist es, den vertraglich vereinbarten Endtermin auch tatsächlich zu beachten.

Kommt es nämlich weder zu einer schriftlichen Verlängerung noch zu einer Übergabe der Wohnung, gibt das Mietrechtsgesetz dem Vermieter immerhin eine zweite Chance: Beim ersten Versäumen des Endtermins kommt es zur Verlängerung auf fünf bzw. drei Jahre.

Versäumt man allerdings auch diesen Endtermin, entsteht ein unbefristetes Mietverhältnis, das vom Vermieter nur mehr bei dem Vorliegen eines im Mietrechtsgesetz geregelten Kündigungsgrundes aufgelöst werden kann.