1. Neun Bundesländer – neun Grundverkehrsgesetze. Ohne Einhaltung der im jeweiligen Grundverkehrsgesetz enthaltenen Voraussetzungen kann daher nicht wirksam Eigentum an Liegenschaften erworben werden. Auch österreichische Staatsbürger und Staatsbürger aus dem EU bzw EWR-Raum können daher nicht immer ohne grundverkehrsbehördliches Verfahren Eigentum an bestimmt gewidmeten Liegenschaften erwerben. Neben Erwerbsbeschränkungen, wie beispielsweise für land- und forstwirtschaftliche Flächen, gibt es beispielsweise auch Nutzungsbeschränkungen für nicht als Freizeitwohnsitze gewidmete Immobilien. Maßgeblich ist daher die Widmung, die die jeweils zulässige Nutzung vorgibt.
2. In einem ersten Schritt ist immer zu prüfen, in welchem Bundesland sich die Liegenschaft befindet und welche Widmung das Kaufobjekt aufweist. Die Widmung des Kaufgegenstandes kann über den Online-Flächenwidmungsplan des jeweiligen Bundeslandes eingesehen werden. Zu beachten ist, dass die Online-Flächenwidmungspläne nicht rechtsverbindlich sind. Möchte man daher auf der sicheren Seite sein, kann man bei der jeweiligen Gemeinde eine offizielle Widmungsbestätigung anfragen. In dieser Widmungsbestätigung ist meist auch angeführt, ob die Liegenschaft als Zweitwohnsitz genutzt werden darf oder nicht.
3. Da gerade in den beliebten Ferienregionen die Immobilienpreise in der Vergangenheit stark gestiegen sind, wurde es für Einheimische immer schwieriger, leistbares Eigentum zu finden. Aus diesem Grund wurden in etlichen Regionen Freizeitwohnsitzbeschränkungen eingeführt. Liegt die kaufgegenständliche Wohnung in einer Zone, in der die Begründung von Ferienwohnsitzen unzulässig ist, muss ein Hauptwohnsitz begründet und dies beim Erwerb auch gegenüber der jeweiligen Behörde bestätigt werden. Da es trotz der Beschränkung von Freizeitwohnsitzen zu unzulässigen Nutzungen gekommen ist, gehen die Bundesländer und Gemeinden nun immer schärfer gegen solche Verstöße vor. Neben Verwaltungsstrafen und Nutzungsuntersagen kann es – je nach Bundesland – auch zur Versteigerung der Immobilie kommen. Wenn daher keine Freizeitwohnsitznutzung erlaubt ist, muss man als Eigentümer oder sonstiger Nutzer der Immobilie dort seinen Hauptwohnsitz begründen.
4. Wesentlich für die Nutzung als Hauptwohnsitz ist, dass man den Mittelpunkt seiner Lebensinteressen an der gegenständlichen Adresse hat. Es ist prinzipiell auch möglich, mehr als einen Hauptwohnsitz zu haben, solange ein enger Bezug zur jeweiligen Immobilie besteht. Die Hauptwohnsitzmeldung selbst ist ein Indiz, jedoch nicht das ausschließliche Kriterium.
Magdalena Brandstetter ist Partnerin bei DORDA im Bereich Real Estate M&A/Liegenschafts-, Miet- und Wohnrecht.
eMail: rechtpraktisch@kurier.at
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