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Kolumnen
12/08/2021

Mietwohnung: Wie hoch darf die Ablöse sein?

Magdalena Brandstetter ist Partnerin bei DORDA im Bereich Real Estate M&A / Liegenschafts-, Miet- und Wohnrecht.

Wie hoch darf die Ablöse für Möbel bei einer Altbauwohnung sein? Wann und wofür darf keine Ablöse verlangt werden?

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (das sind im Wesentlichen Altbauten) ist die Zulässigkeit einer Ablösezahlung an bestimmte Kriterien geknüpft.

Oft möchte der Vormieter Möbelstücke wie Bett, Sofa oder Küche in der Wohnung zurücklassen. Für diese Gegenstände kann er mit dem Nachmieter eine Ablöse vereinbaren. Es kommt somit zum Abschluss eines Kaufvertrags, der neue Mieter erwirbt vom alten Mieter Eigentum an den Gegenständen. Bei einem Auszug können die Gegenstände daher vom neuen Eigentümer mitgenommen werden. Das Recht, einen Nachmieter präsentieren oder mit dem neuen Mieter eine Ablöse zu vereinbaren, hat ein Mieter jedoch nicht automatisch. Ein solches Recht muss im Mietvertrag oder mit dem Vermieter vereinbart werden.

Die Höhe der Ablöse hängt vom Wert der Gegenstände ab. Dieser wird von den Parteien meist im Einvernehmen ermittelt. Als Richtwert kann man bei neueren Möbeln von einer jährlichen Abschreibung von 10 Prozent ausgehen. Das gilt jedoch nur als Grundregel und führt gerade bei Designerstücken oder Antiquitäten zu keinem richtigen Ergebnis. Alter, Abnutzung, Zustand und Wiederverkaufswert sind daher ebenso zu berücksichtigen.

Ein häufiger Praxisfall ist die Ablöseforderung für eine Küche in einer Mietwohnung. Für diese darf nur Ablöse verlangt werden, wenn die Wohnung unmöbliert vermietet wird. Zudem sind Teile einer Küche relevant für die zulässige Höhe der Miete im Altbau. Es kann daher nicht auch noch eine Ablöse verlangt werden, wenn diese schon bei der Ermittlung der zulässigen Miete berücksichtigt wurde. Zudem darf ein Vermieter für solche Gegenstände keine Ablöse, sondern nur eine Möbelmiete verlangen.

Zahlungen an Vermieter, Vormieter oder Dritte ohne entsprechende Gegenleistung sind jedenfalls unzulässig. Ebenso verboten ist eine Ablösezahlung für die Aufgabe der Mietrechte des Vormieters. Eine unzulässige Ablöse kann vom Nachmieter innerhalb von 10 Jahren zurückgefordert werden. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, eine Inventarliste samt Wertangaben anzufertigen, die im Streitfall vorgelegt werden kann.

Auch wenn für tatsächlich getätigte Aufwendungen in eine Wohnung und für Möbel eine Ablöse grundsätzlich verlangt werden darf, darf für die Grundausstattung einer Wohnung keine Ablöse verlangt werden. Hierzu zählen unter anderem Böden, Bad, WC, Küchenherd und Heizung. Das gilt jedoch nicht im Falle einer echten Aufwertung. Wird beispielsweise ein alter Teppich durch einen neuen Steinboden ersetzt, oder besonders teure und hochwertige Fliesen verwendet, liegt eine ablösefähige Aufwertung vor.

Wenn keine Einigung zwischen Vormieter und Nachmieter über die Höhe der Möbelablöse zustande kommt, ist der Vormieter verpflichtet, die Mietwohnung zu räumen.

Es muss daher immer im Einzelfall beurteilt werden, ob und in welcher Höhe eine Ablösezahlung zulässig ist. Ansonsten kann es zu nicht unerheblichen Verwaltungsstrafen und Gerichtsstreitigkeiten kommen.

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