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freizeit Wohnen & Design
01/01/2020

Welche Personen dürfen an Eigentümerversammlungen teilnehmen?

Experten beantworten Ihre Leserfragen am KURIER-Telefon. Ein Best-of des Jahres 2019.

von Ulla Grünbacher

Ich besitze ein Einfamilienhaus. Auf meinem Grundstück befindet sich eine Mauer, die als Grenze zum Nachbargrundstück dient. Mein Nachbar lässt auf seiner Seite Efeu die Mauer hinaufwachsen. Wir wollen das nicht. Können wir dem Nachbar die Begrünung untersagen?

Wenn die Liegenschaft nicht im Grenzkataster aufscheint, wird im Vorfeld möglicherweise zu klären sein, ob sich die Mauer tatsächlich zur Gänze auf Ihrer Liegenschaft befindet. Ist dies der Fall, können Sie – sollte der Nachbar Ihrer Aufforderung die Begrünung zu entfernen nicht nachgekommen sein – gerichtlich die Entfernung der Pflanzentriebe verlangen.

Auch können Sie in diesem Verfahren begehren, dass Ihr Nachbar zukünftig den Bewuchs der Mauer durch die Pflanze unterbindet.  Bei derartigen Fällen empfehlen wir immer vor der Einleitung von gerichtlichen Schritten eine einvernehmliche Lösung mit dem Nachbarn zu suchen. 

In unserer Wohnhausanlage wohnt jemand, der nicht Eigentümer ist, sondern nur ein Wohnungsrecht hat, das im Grundbuch eingetragen ist. Darf die Person an Eigentümerversammlungen teilnehmen?

Eine Person, der ein Wohnungsgebrauchsrecht oder ein Fruchtgenussrecht eingeräumt wurde, kann auch dann, wenn dieses Recht im Grundbuch eingetragen ist, nicht an der Versammlung der Eigentümer teilnehmen.

Es besteht aber die Möglichkeit, dass der Eigentümer der Wohnung  dem Wohnungsberechtigten eine Vollmacht zur Teilnahme an der Versammlung erteilt. Diese muss schriftlich ausgestellt werden und darf nicht älter als drei Jahre sein.

Einer der Wohnungseigentümer in unserem  Haus  will in seiner  Wohnung eine Praxis für Lebens- und Sozialberatung einrichten. Darf er das und braucht er die Zustimmung aller Eigentümer?

Wenn   im Wohnungseigentumsvertrag ausdrücklich vereinbart wurde, dass die Ausübung einer Geschäftstätigkeit in den Wohnungen untersagt ist, ist jegliche Geschäftstätigkeit ausgeschlossen und bedarf daher der Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer.

Wurde die Ausübung einer Geschäftstätigkeit in den Wohnungen nicht explizit ausgeschlossen, kann die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer durch das Gericht ersetzt werden, wenn keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer vorliegt. 

Ich bin Mieter einer Genossenschaftswohnung in Wien. Im Hof der Wohnanlage spielen sehr oft Kinder. Das macht furchtbar viel Lärm und stört mich. Bringt es etwas, die Polizei deswegen zu rufen?

Generell wird man davon ausgehen müssen, dass mit dem Betrieb von Kinderspielplätzen ein gewisse Lärmentwicklung verbunden ist und an das Verhalten von Kindern andere Maßstäbe anzulegen sind als an jenes von Erwachsenen.

Sollte die Belastung durch den Lärm über das sonst übliche Ausmaß hinausgehen, wäre es zweckmäßig, der Genossenschaft Mitteilung zu machen, damit geeignete Maßnahmen geprüft und eingeleitet werden können. Die Verständigung der Polizei käme nur im Falle der Erregung von ungebührlichem Lärm in Betracht, wenn die Nachtruhe gestört wird. 

Worin genau liegt der Unterschied zwischen schlichtem Miteigentum und Wohnungseigentum?

Beim schlichten Miteigentum gehört Ihnen ein ideeller Anteil am  gesamten Haus, nicht jedoch ein Nutzungsrecht an einer  konkreten Wohnung. Schließen die Miteigentümer dann den sogenannten Wohnungseigentumsvertrag ab, dann wird darin geregelt, dass ab sofort jedem Miteigentümer das alleinige Nutzungsrecht an einer konkreten Wohnung (oder einem  Geschäftslokal, Abstellplatz, etc.) zukommt.

Auch werden die Rechtsverhältnisse zwischen den Wohnungseigentümern ab diesem Zeitpunkt durch das Wohnungseigentumsgesetz geregelt.

Ich bin  Hauptmieter. Kürzlich habe ich die Betriebskosten-Abrechnung bekommen. Darauf scheinen  Kosten für einen Baumschnitt  auf. Derartige Kosten wurden noch nie verrechnet, ist das rechtens?

Grundsätzlich können die Kosten für einen Baumschnitt unter die Betriebskosten subsumiert und auf diese Weise auf die Mieter überwälzt werden. Ersuchen Sie die Verwaltung schriftlich um Information, warum erstmals  Baumschnittkosten verrechnet  wurden und warum dieser Baumschnitt erforderlich war.  

Die Mieter im ersten Stock rauchen ständig. Meine Tochter fühlt sich durch den Qualm beeinträchtigt. Was kann man dagegen tun?

Ich rate Ihrer Tochter, das Gespräch mit dem  Nachbarn zu suchen, um mit ihm  Zeiten festzulegen, wann er beim Rauchen Rücksicht nehmen soll.

Sollte dies und auch das Einschalten der Verwaltung zu keinem Ergebnis führen, hat Ihre Tochter einen Unterlassungsanspruch gegenüber dem Nachbarn. Generell ist das Eindringen von Tabakrauch  unzulässig, wenn das ortsunüblich ist und die ortsübliche Nutzung der Wohnung  beeinträchtigt wird.