Z wie Ziele erreichen: Zwei Drittel müssen gefördert sein

Sie ist eines der Leuchtturmprojekte der rot-grünen Stadtregierung: die umfassende Bauordnungsnovelle, die der Wiener Landtag Ende vergangenen Jahres beschloss.

Besonders stolz ist man im Rathaus auf die damit neu eingeführte Widmungskategorie „Geförderter Wohnbau“, die seit März in Kraft ist. Der WOHNKURIER erklärt, was es mit dem neuen Passus auf sich hat.

Wann wird die neue Regelung schlagend?

Überall, wo Grünland in ein Wohngebiet oder gemischtes Bauland gewidmet wird – und zwar ab einer Wohnnutzfläche von 5.000 Quadratmetern.

Zwei Drittel der Fläche müssen in diesen Fällen künftig für den sozialen Wohnbau reserviert werden. Das heißt: Im Regelfall darf nur noch ein Drittel der Wohnnutzfläche frei finanziert werden.

Zum Tragen kommt dieser Schlüssel auch im Fall einer Widmungsänderung in einem Wohngebiet (darunter fällt beispielsweise die Erhöhung der Baudichte, Anm.). Auch bei neuen Hochhäusern gilt die Regelung.

Sind noch Ausnahmen möglich?

Ja, die Stadt kann Ausnahmen erlauben. Etwa dann, wenn städtebaulich gewünschte Projekte aufgrund der Neuregelung nicht oder in der entsprechenden Qualität nur schwer zu finanzieren wären. Das könnte etwa bei der Überbauung von Bahnflächen, die vergleichsweise teuer ist, der Fall sein.

Bei derlei Ausnahmefällen muss die Abweichung allerdings von der Stadtentwicklungskommission abgenickt werden. Dort ist – neben Stadtregierung, Magistratsbeamten und den Bezirksvertretern – auch die gesamte Opposition vertreten.

Einfamilienhäuser sind übrigens nicht von der Neuregelung betroffen. In bestehende Widmungen greift die Novelle nicht ein.

Welches Ziel verfolgt die Stadt mit der neuen Widmungskategorie?

Die Quote leistbarer Wohnungen soll dadurch steigen. Durch das Gesetz wird laut Stadt sichergestellt, dass auch in Zukunft ausreichend geförderte Wohnungen gebaut werden können. Mindestens die Hälfte der neu errichteten Wohnungen soll künftig gefördert und damit leistbar sein.

Über den neuen Passus soll eine spürbare Dämpfung der Preise am Grundstücksmarkt erreicht werden. Die Preise seien in den vergangenen Jahren gestiegen, argumentiert Wohnbaustadträtin Kathrin Gaal (SPÖ). Für Bauträger, die geförderten Wohnraum errichten, werde es dadurch immer schwieriger, geeignete Flächen zu sichern. Und das sei wiederum nachteilig für Wohnungssuchende: Denn hohe Grundkosten würden zu erhöhten Miet- und Wohnungspreisen führen.

„Leistbares Wohnen ist bei uns kein Privileg für Besserverdiener. Sondern ein Grundrecht für alle. Und die Widmungskategorie ,Geförderter Wohnbau’ sorgt dafür, dass das so bleibt“, sagt Stadträtin Gaal.

Was sagt die Immobilienbranche dazu?

Laut Immobilienexperten wird es wohl etwas dauern, bis die neue Regelung greift. Aufgrund der neuen Kategorie werden Eigentümer nicht gewidmeter Grundstücke laut dem Immo-Berater EHL „abwarten und Verkäufe verschieben“. Daher könnten laut EHL weniger Bauprojekte gestartet werden.

Die Vorschrift könne zwar langfristig die vom Gesetzgeber gewünschte Dämpfung der Bodenpreise herbeiführen. „Kurz- und mittelfristig wird das Wohnungsangebot aber negativ beeinflusst“, sagt Geschäftsführerin Sandra Bauernfeind.

Laut Opposition müsse sich die neue Kategorie auch im Budget – konkret im Posten Wohnbauförderung – niederschlagen. Im Rathaus sieht man das anders: Eine Aufstockung der Wohnbauförderung sei nicht nötig, heißt es. Denn in den vergangenen Jahren seien die Mittel von den Bauträgern nicht ausgeschöpft worden.

Weitere Reformen

• Riegel für Airbnb

In den als Wohnzonen ausgewiesenen Flächen der Stadt ist es nicht mehr erlaubt, gewerblich Wohnungen über Plattformen wie Airbnb zu vermieten.

• Saubere Heizung

Ölheizungen dürfen in Neubauten nicht mehr verwendet werden.  Und auch den Gasetagenheizungen geht es an den Kragen. Sie sind nur mehr in Kombination mit Solarenergie erlaubt.

• Schutz des Stadtbildes

Werden Gründerzeithäuser abgerissen, muss das die zuständige MA 19 nun

genehmigen.

• Lockerung beim Parken

Nicht mehr benötigte Pflicht-Parkplätze dürfen nun aufgelassen werden.