Schlupfloch für Kurzzeit-Vermieter: Häuser für Airbnb und Co. umgewidmet

Ein Schlupfloch findet sich immer. Auch um die (noch relativ) neuen Regeln für Kurzzeitvermietung zu umgehen. Seit Juli 2024 braucht man nämlich eine Ausnahmebewilligung, wenn man eine Wohnung mehr als 90 Tage im Jahr an Touristen vermieten will. Und so eine Bewilligung erteilt die Baupolizei (MA 37) nur unter gewissen Auflagen. Nun aber scheinen einige Investoren eine neue Masche gefunden zu haben, um diese zu umgehen: die Umwidmung bestehender Gebäude in eine Beherbergungsstätte.

„Wohnraub“

Der Unterschied zur Ausnahmebewilligung liegt in einem kleinen Detail. Mit einer Ausnahmebewilligung für die 90-Tage-Regel bleibt die Widmung als Wohnung aufrecht. Wird ein Gebäude – oder ein Teil davon – aber in eine Beherbergungsstätte umgewidmet, wird eine gewerbliche Nutzungseinheit daraus. Erlaubt wird in der Bauordnung damit die „Unterbringung von Gästen zu vorübergehendem Aufenthalt“. Auch über 90 Tage hinaus. Hotels oder Heime nutzen diese Widmung. Aber auch Investoren machen sich Kategorie jetzt zunutze.

Ein Gebäude, das derzeit im Umwidmungsprozess steckt, steht in der Thaliastraße 103 in Ottakring. Das rote Zinshaus soll künftig Touristen zur Verfügung stehen. 23 Appartements sollen gewerblich genutzt werden. Nur drei werden langfristig vermietet, erzählt eine Anrainerin, die anonym bleiben möchte. Sie sorgt sich. Um ihre Privatsphäre. Um den Lärm, der aus den Ferienwohnungen dringen könnte. Aber auch darum, dass ihre Wohnung eine Wertminderung erleiden könnte. „Wer will schon neben einem Haus wohnen, dass voller Touristenwohnungen ist?“, sagt sie.

Alle Bezirke betroffen

Die Wiener Grünen sehen darin aber noch eine ganz andere Gefahr: den Wohnraub. „Wir sind für das Wort oft belächelt worden“, sagt Georg Prack, Klubchef und Wohnbausprecher. „Was hier jetzt passiert muss man aber tatsächlich als Wohnraub bezeichnen.“ Durch die Umwidmung gehe der Wohnraum für die Wienerinnen und Wiener verloren. Das Ganze rückgängig zu machen, sei nur sehr schwer möglich, so Prack.

Eine von den Grünen eingebrachte Anfrage an das Wohnbauressort der Stadt hat ergeben, dass allein im Vorjahr 305 Anträge auf Umwidmung in Beherbergungsstätten eingereicht wurden. 126 davon sind von der Baupolizei (MA 37) bereits rechtskräftig bewilligt worden.

„Dieses Phänomen zeigt sich nicht nur in den Innenstadtbezirken, sondern auch in den Außenbezirken“, ergänzt die Parteivorsitzende der Grünen Judith Pühringer. Die Zahlen bestätigen das: Bis auf Döbling gab es in jedem Bezirk zumindest einen Antrag (siehe Grafik unten). Umgewidmet werden muss dabei nicht zwangsläufig ein ganzes Gebäude aber zumindest zwei „Nutzungseinheiten“, ist im Merkblatt der Stadt zur Errichtung von Beherbergungsstätten zu lesen. Die Umwidmung selbst gehe vergleichsweise einfach, sagt Prack. „Die Anforderungen sind leicht erfüllbar.“

Dieser Praxis soll nun aber ein Riegel vorgeschoben werden, fordern die Grünen. „Sinnvoll wäre es, das noch vor dem Sommer zu regeln“, sagt Prack. Vorschläge dafür, wie die Stadt es künftig regeln könnte, werden gleich dazu geliefert: Auf Grundstücken, die als Wohngebiete oder gemischte Baugebiete gewidmet sind, soll die Umwandlung in Beherbergungsstätten nur dann möglich sein, wenn dies in den Bebauungsbestimmungen explizit so geregelt ist. „Wir drehen den Prozess also um und schließen es prinzipiell aus“, sagt Prack. Derzeit sei die Umwidmung prinzipiell möglich.

Auf KURIER-Anfrage bestätigt die Baupolizei die Anzahl der Anträge auf Umwidmung, erinnert aber zudem daran, dass auch Hotels und Heime in diese Kategorie fallen. Ob die Zahl der Anträge in den vergangenen Jahren angestiegen und im Jahr 2025 besonders hoch gewesen ist, könne man aber nicht sagen. Die Umwidmung in Beherbergungsstätten sei in den vergangenen Jahren nicht gesondert erhoben worden. Erst nach der Bauordnungsnovelle, in der die Kurzzeitvermietung strenger geregelt wurde, wurde dafür eine eigene Kategorie eingeführt. „Um die Gesetzesänderung auch aus verschiedenen Gesichtspunkten evaluieren zu können“, heißt es. Zahlen aus 2026 liegen noch nicht vor.

Phänomen bekannt

Im Büro der neuen Wohnbaustadträtin Elke Hanel-Torsch (SPÖ) ist die Thematik bekannt. Die Neuregelung der Kurzzeitvermietung greife, aber: „Wie bei jeder neu eingeführten Regelung gilt es genau zu beobachten, welche Reaktionen dadurch hervorgerufen werden.“ Nach der Evaluierungsphase „werden gegebenenfalls Anpassungen vorgenommen“, heißt es.

Für das Zinshaus in der Thaliastraße 103 dürfte es bis dahin aber zu spät sein. Derzeit laufen bereits Bauarbeiten und der Antrag zur Umwidmung ist „in Bearbeitung“.