So schützt man sich vor Mietnomaden

Es sind Ausnahmefälle, aber sie kommen vor: "Es gibt Personen, die ein Objekt anmieten, ohne die Absicht zu haben, jemals den vereinbarten Zins zu bezahlen", sagt Nicole Neugebauer-Herl von NMH2 Rechtsanwälte. "Manche dieser Mietnomaden erlegen nicht einmal die Kaution. Meist sind sie aber so gewieft, dass sie den Vermieter in Sicherheit wiegen und zumindest die Kaution und die erste Miete überweisen und erst dann die Zahlungen völlig grundlos einstellen."

Eine Unterscheidung ist wichtig zu treffen: Durch Jobverlust, Krankheit oder Scheidung kann man schnell in eine finanzielle Notlage geraten. Viele Vermieter haben dafür Verständnis und akzeptieren in solchen Härtefällen zum Beispiel eine Ratenzahlung.

Kein Kavaliersdelikt

Die Miete jedoch vorsätzlich nicht zu entrichten ist etwas völlig anderes: "Wird ein Vertrag bereits in einer finanziell prekären Situation abgeschlossen, sodass der Mieter es für möglich hält und sich damit abfindet, die geschuldete Miete nicht zu bezahlen, begeht dieser einen sogenannten Einmietbetrug", erklärt Sandra Cejpek von Anwalt Guntramsdorf. "Je nach Höhe der Forderungen kann der Betrug eine Geldstrafe oder einer Freiheitsstrafe bis zu sechs Monaten zur Folge haben – bei einem Betrag über 3000 Euro sogar bis zu drei Jahren.

Extremfälle kennen beide Anwältinnen aus ihrem Arbeitsalltag. "Ein vermeintlich honoriger Herr hat sich in einer recht großen Altbauwohnung eingemietet. Nach vier Monaten hat er sämtliche Zahlungen eingestellt. Der Eigentümer hat rasch eine Zahlungs- und Räumungsklage eingebracht. Trotzdem hat es über eineinhalb Jahre gedauert, bis wir den Mieter aus der Wohnung draußen hatten – obwohl er sogar wegen einer anderen Sache strafrechtlich verurteilt war und eine Gefängnisstrafe absitzen musste. Die Wohnung hat er am Wochenende für seine Freigänge benutzt", erzählt Neugebauer-Herl. "Dieser Herr war so professionell, gegen jede Entscheidung des Gerichtes Rechtsmittel einzulegen und Verfahrenshilfe zu beantragen, womit weitere zeitliche Verzögerungen in Kauf zu nehmen waren."

Auch Sandra Cejpek kennt solche Verzögerungstaktiken: "Immer wieder kommt es vor, dass säumige Mieter zum Gerichtstermin erscheinen, vermeintliche Mängel im Mietgegenstand behaupten und dies als Grund angeben, warum die Mieten nicht bezahlt werden. Oft wird auch behauptet, die Mieten bezahlt zu haben, ohne entsprechende Belege zum Termin mitzubringen." In solchen Fällen gibt es ein Beweisverfahren (Einsicht in die Zahlungsbelege, Überprüfung allfälliger Mängel, etc.), wodurch sich eine weitere Verzögerung von mindestens drei Monaten ergibt.

Der Weg zu Gericht

Zahlt der Mieter nicht, hat der Vermieter folgende Möglichkeiten: Zuerst schickt man eine Mahnung per eingeschriebenem Brief und setzt eine Frist zur Begleichung der Rückstände. Wird nicht bezahlt, kann man kündigen und eine Mietzins- und Räumungsklage beim zuständigen Bezirksgericht einbringen. So ein Verfahren kann sich über Monate hinziehen. Wenn der Mieter bis zum Ende der Verhandlung bezahlt und nachweisen kann, dass ihn am Zahlungsverzug kein grobes Verschulden trifft, hat das Gericht die Kündigung bzw. das Räumungsbegehren abzuweisen. Die Verfahrenskosten muss zwar der Mieter tragen, wenn er dann aber wieder nicht bezahlt, geht das ganze Spiel von vorne los. Wer nicht gleich kündigen will, kann auch nur den ausständigen Mietzins einklagen. Wird der Klage stattgegeben, kann der Vermieter die Rückstände exekutieren lassen. Diese Variante ist nur sinnvoll, wenn der Mieter über die finanziellen Mittel verfügt. Wer an einen echten Mietnomaden geraten ist, wird damit wenig Erfolg haben.

Darf man das Schloss austauschen?

Absichern kann man sich gegen Schwarze Schafe nur bedingt. Auf keinen Fall sollten Vermieter den Vertrag unterschreiben oder den Schlüssel übergeben, wenn die Kaution nicht bezahlt wurde. "Die Alarmglocken sollten jedenfalls läuten, wenn der Mieter die Kaution bei Vertragsabschluss nicht flüssig hat, sondern eine Ratenzahlung anbietet oder sonstige Ausflüchte präsentiert, warum gerade jetzt die Kaution noch nicht hinterlegt werden kann", betont Cejpek.

Im Vorfeld absichern

Informationen über einen neuen Mieter einzuholen ist in Österreich noch nicht so üblich wie etwa in Deutschland. Standard ist lediglich ein Gehaltsnachweis. Natürlich kann der Vermieter niemanden zwingen, sein Einkommen offen zu legen. Umgekehrt muss er aber auch nicht an eine Person vermieten, die diese Auskunft verweigert. "Eine klassische Methode ist das Einholen einer Auskunft beim Kreditschutzverband", erklärt Hausverwalter Udo Weinberger von Weinberger Biletti Immobilien. "Wenn beim KSV zum Beispiel schon Exekutionen von Mobilfunkanbietern eingetragen sind, sollte man vorsichtig sein." Immer öfter wird auch hierzulande ein Referenzschreiben der früheren Hausverwaltung verlangt. "In dieser Bestätigung steht einfach nur, dass der Mieter in diesem und jedem Haus gewohnt und immer pünktlich bezahlt hat", erklärt Weinberger. Vor allem in Studenten-WGs ist außerdem die Erklärung eines Bürgen (meist der Eltern) üblich.