Gemeinnützige Wohnbauträger: Erst ab 2027 "sanfter Aufwärtstrend"

Die Lage am Wohnungsmarkt bleibt angespannt. Die Nachfrage nach leistbarem Wohnraum übersteigt die Nachfrage zusehends. Die Bauleistung der Gemeinnützigen ist 2025 nochmals deutlich gesunken und hat mit 11.920 Fertigstellungen und einem Minus von 13 Prozent gegenüber dem Jahr davor den bisher tiefsten Punkt seit der Jahrtausendwende erreicht. 2026 sollen sie laut Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen beginnen, sich etwas zu stabilisieren, und 2027 sogar leicht erholen.

"Wir hatten rund zwanzig Jahre deutlich höhere Fertigstellungszahlen, aber wir gehen davon aus, dass wir 2026 eine ähnliche Zahl an Fertigstellungen berichten können wie im vergangenen Jahr und dass sich die Zahl 2027 weiter erholen kann", erklärt der Obmann des Verbands Gemeinnützige Bauvereinigungen Österreich (GBV), Michael Gehbauer. Konkret rechnet der Verband für heuer mit einem weiteren moderaten Rückgang auf 11.000 bis 11.600 Fertigstellungen, ab 2027 zeichne sich ein "sanfter Aufwärtstrend" ab.

Jährlich fehlen 5.000 bis 10.000 Fertigstellungen

Im langjährigen Durchschnitt seien rund 15.000 Wohneinheiten pro Jahr fertiggestellt worden, zu Spitzenzeiten 17.000. Daraus ergibt sich auch in etwa der jährliche Zusatzbedarf: "In Summe werde es 5.000 bis 10.000 Wohnungen mehr am Markt sein, wenn man gegensteuern möchte", schätzt Gehbauer.

Bei den Gemeinnützigen beläuft sich die Bruttomiete inklusive Betriebskosten im Schnitt auf 8,8 Euro pro Quadratmeter. Das liegt deutlich unter dem Gesamtwert von im Schnitt 10,2 Euro in Österreich.

Mieten weniger stark gestiegen als im privaten Sektor

Die Schere zwischen privaten und gemeinnützigen Mieten sei 2025 weiter aufgegangen - Erstere erhöhten sich gegenüber dem Jahr davor um 4,9 Prozent, Letztere um 3,3 Prozent.

Im gemeinnützigen Bereich in Bau waren heuer zu Jahresbeginn den Angaben zufolge 23.390 Wohneinheiten und damit ebenfalls weniger als vor einem Jahr. Gemeinnützige Bauträger erreichten im Neubau bereits einen Marktanteil von 42 Prozent im mehrgeschoßigen Wohnbau und von 23 Prozent im gesamten Wohnungsneubau.

Bei den Baubewilligungen gebe es im gewerblichen Sektor "einen deutlich stärkeren Einbruch" als im gemeinnützigen Bereich. Der Verband erwartet auch bei den Bewilligungen künftig wieder eine leichte Aufwärtstendenz für seinen Bereich - vorbehaltlich der Unwägbarkeiten rund um die Folgen des Iran-Kriegs.

Nahostkonflikt als Preistreiber

Die Auswirkungen des Nahostkonflikts und die damit einhergehenden Energiekostensteigerungen seien derzeit noch nicht abschätzbar und könnten die weitere Entwicklung laut Verbandsobmann-Stellvertreterin Isabella Stickler maßgeblich beeinflussen. "Genau kann man das noch nicht abschätzen, es wird sich auswirken - was schon teurer geworden ist, sind die Liefer- und Logistikkosten", hält sie fest.

Die Zinsen dürften jedenfalls steigen, die Inflation hat sich bereits erhöht. "Hohe Zinsen sind immer Gift für leistbares Wohnen, für den geförderten Wohnbau", betont Gehbauer. Hohe Baukosten, fehlende Grundstücke und höhere Zinsen erschweren die Bautätigkeit.

Die 173 gemeinnützigen Unternehmen in Österreich umfassen einen Verwaltungsbestand von 1 Millionen Wohneinheiten. "Über ein Viertel der Bevölkerung wohnt hier", verdeutlicht der Verbandschef.

Sanierungen zuletzt auf Rekordkurs

Angesichts des hohen Bestands wird auch kräftig saniert. Das Neubau-Investitionsvolumen der Gemeinnützigen erreichte im abgelaufenen Jahr Schätzungen zufolge rund 2,7 Mrd. Euro. Weitere rund 1,7 Mrd. Euro seien in Sanierung und Instandhaltung geflossen. "Das ist jetzt mit dem Nahostkonflikt nicht gesichert, ob sich dieser Trend hält", sagt Stickler. Die Corona- und die Ukraine-Krise hätten "einen enormen Effekt" auf die Baupreise gehabt.

Die Vize-Verbandsobfrau verweist auf eine Ausweitung der thermischen Sanierung. "Wir konnten im letzten Jahr dort ein deutliches Plus von 17 Prozent verzeichnen." 7.940 Wohnungen seien 2025 thermisch saniert worden. In 6.940 Wohneinheiten wurde ein Heizungstausch auf klimafreundliche Systeme vorgenommen (plus 6 Prozent).

Sanierung und Heizungsumstellungen sind laut GBV "auf Allzeithoch". Wichtig sei aber vor allem in Hinblick auf die Verringerung der Abhängigkeit von fossilen Energien, dass dieser eingeschlagene Weg, nicht durch Förderkürzungen torpediert werde, streicht Gehbauer hervor.

Forderungen an die Politik

Auf dem Wunschzettel der Gemeinnützigen an die Regierung stehen weiters die Wiedereinführung der Zweckbindung der Wohnbauförderung, mehr Fördermittel für eine beschleunigte Dekarbonisierung des Wohnbaus, eine Mobilisierung von öffentlichen Grundstücken, um ausreichend verfügbare und leistbare Bauflächen bereitzustellen, die Schaffung alternativer Finanzierungsinstrumente, um eine zusätzliche Finanzierungssäule für den gemeinnützigen Wohnbau langfristig abzusichern, sowie österreichweit flächendeckende Widmungskategorien für den sozialen Wohnbau, um ausreichend Flächen zu gewährleisten.