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Wirtschaft Immobiz
08/10/2020

Kann ich einen Kostenersatz für sanierte Fenster einholen?

Experten beantworten Ihre Leserfragen. Schicken Sie diese bitte an: immo@kurier.at. Diesmal: Elke Hanel-Torsch – Mietervereinigung

In unserer Wohnungseigentümergemeinschaft hat bisher jeder selbst die Sanierung der Fenster bezahlt. Nun hat eine Eigentümerin die Rechnung für den Fenstertausch der Hausverwaltung zur Bezahlung vorgelegt. Diese hat die Rechnung beglichen. Wie kann ein Kostenersatz für jene Eigentümer geregelt werden, die ihre Fenster getauscht und selbst finanziert haben?
Elke Hanel-Torsch: 
Fenster zählen zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft. Die Eigentümergemeinschaft ist zu deren Erhaltung verpflichtet. Eine abweichende Vereinbarung ist möglich. Diese muss schriftlich getroffen werden und sämtliche Miteigentümer müssen zustimmen. Liegt eine solche Vereinbarung nicht vor, hat die Hausverwaltung die notwendigen Arbeiten zu veranlassen. Diejenigen, die ihre Fenster selbst getauscht haben, können im Nachhinein einen Kostenersatz einfordern. Ein solcher kann 30 Jahre lang geltend gemacht werden.

Ich wohne seit über 50 Jahren in einer Mietwohnung und habe alle Renovierungen selbst finanziert. Das Haus wurde nun verkauft und der neue Besitzer hat Abbruch angemeldet und mir eine Ablöse von 50.000 Euro angeboten. Das deckt in keiner Weise meine Kosten. Wie viel Ablöse kann ich verlangen?
Elke Hanel-Torsch: Für den Einbau einer Heizung kann  etwa ein Ersatz verlangt werden. Allerdings vermindert sich dieser Ersatz jährlich um zehn Prozent. Darüber hinaus kann ein Vermieter für den Auszug aus einer Wohnung freiwillig eine Ablösesumme anbieten. Die Höhe hängt davon ab, ob der Mieter einen unbefristeten Vertrag hat, wie hoch der Mietzins ist und ob  man den Mieter auch ohne der Zahlung einer Ablösesumme aus der Wohnung bekommt. Sollte der Abbruch genehmigt werden, stellt dies einen Kündigungsgrund dar. Der Vermieter hat in diesem Fall ein Ersatzobjekt zur Verfügung zu stellen. Der Mieter hat die Wahl, dieses Angebot anzunehmen oder eine Geldentschädigung zu begehren.

Unsere Nachbarn sind starke Pfeifenraucher. Der Geruch steht permanent in unserer Wohnung und wir können die Fenster kaum noch öffnen. Was können wir tun?
Elke Hanel-Torsch: Die Voraussetzung für ein erfolgreiches Vorgehen gegen die Geruchsbelästigung ist, dass die Beeinträchtigung über das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß hinausgeht und dadurch die ortsübliche Benutzung der eigenen Wohnung wesentlich beeinträchtigt wird. Diesen Beweis zu erbringen, kann schwierig sein, ist jedoch nicht unmöglich. Vor ein paar Jahren hat der OGH einem Pfeifenraucher  mittels Unterlassungsklage untersagt, zu gewissen Zeiten am Balkon seine Pfeife zu rauchen.

Ich miete eine Genossenschaftswohnung. Einige Mieter haben in ihren Gärten ohne Einwilligung der Genossenschaft Bäume gepflanzt. Die Genossenschaft sieht diese Bäume nun als ihr Eigentum und verrechnet die Kosten der Gärtnerarbeiten allen Mietern. Ist das korrekt?
Elke Hanel-Torsch: Ein Garten, der von jedem Mieter frei benutzt werden kann, ist eine Gemeinschaftsanlage. Die Kosten für die regelmäßige Gartenbetreuung können als Betriebskosten anteilig an die Mieter weiterverrechnet werden. Kann der Garten nicht von allen Mietern benützt werden, dürfen die dafür anfallenden Betriebskosten auch nur den tatsächlichen Nutznießern verrechnet werden.

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