Die laute Heizanlage stört meine Nachtruhe, was kann ich tun?

Immissionen

Meine Mietwohnung ist durch die Haustechnik massiv beeinträchtigt, sie ist laut und vibriert. Ich dokumentiere all das: Allein die Geräuschkulisse der Heizungsanlage hat mich 2021 im Schnitt jeweils sechs Mal pro Woche aus dem Schlaf geholt. Die Beeinträchtigungen der Mietwohnung von der Verwaltung beheben zu lassen, ist mir trotz Befassung von Mietrechtsberatung, Baupolizei, Feuerwehr und Polizei bis heute nicht gelungen. Selbst schwerere Gegenstände wie Lexika sind mittlerweile um bis zu 30 Millimeter „gewandert“. Was kann ich tun, damit die Verwaltung diesen Missstand behebt?

Das Haus hat 2012 den Besitzer gewechselt, eine neue Hausverwaltung hat übernommen und die in Pension gehende Hausmeisterin wurde nicht mehr ersetzt. In meinem 42-jährigen Mietverhältnis ist es zu keiner Zeit zu vergleichbaren massiven und langdauernden Beeinträchtigungen der Wohnumgebung durch die Anlagen der Haustechnik gekommen. Leider kann ich Ihren Angaben nicht entnehmen, was konkret die Ursache der Beeinträchtigungen ist. Ich halte fest, dass Sie als Mieter das Recht haben, dass die an Sie vermietete Wohnung zum sogenannten „bedungenen Gebrauch“ geeignet ist und bleibt. Ist dies nicht mehr der Fall, weil Sie etwa aufgrund der haustechnischen Anlagen nicht mehr ungestört schlafen können, können Sie Abhilfe gegenüber dem Vermieter – wenn es sein muss auch gerichtlich – durchsetzen und allenfalls auch eine angemessene Mietzinsminderung geltend machen. Beachten Sie bitte, dass derartige Ansprüche immer nur gegenüber dem Vermieter, nicht aber gegenüber der Hausverwaltung durchgesetzt werden können. Die Hausverwaltung ist nur vom Hauseigentümer mit der Verwaltung des Hauses beauftragt, Ihr Vertragspartner ist immer der eigentliche Vermieter und daher muss auch derselbe die Nutzbarkeit der Wohnung sicherstellen.

Schenkung

Meine Tochter besitzt eine Wohnung, ist aber nicht dort gemeldet und wohnt nur einige Wochen im Jahr da. Wenn Sie diese Wohnung nun mir schenkt, fällt dann Immobilien-Ertragssteuer an? Reicht eine polizeiliche Meldung in oben angeführter Wohnung als Hauptwohnsitz bezüglich Befreiung von der Immobilien-Ertragssteuer, wenn sie diese innerhalb der Familie weiterschenkt? Sie hat die Wohnung von ihrer Großmutter vor zehn Jahren geschenkt bekommen.

Ein Schenkungsvertrag löst keine Immobilienertragssteuer („ImmoESt“) aus, daher ist es diesbezüglich auch egal, ob Ihre Tochter dort tatsächlich ihren Hauptwohnsitz hat. Sollte ein Verkauf der Wohnung angedacht sein – nur der löst die ImmoESt aus – kommt es immer auf den tatsächlichen Lebensmittelpunkt an, wenn beurteilt werden soll, ob die „Hauptwohnsitz-Befreiung“ zum Tragen kommt. Die polizeiliche Meldung kann immer nur ein Indiz dafür sein. Eine tatsächlich unrichtige Meldung als Hauptwohnsitz wäre nicht nur ein Verwaltungsstrafdelikt, die Inanspruchnahme der Hauptwohnsitz-Befreiung auf der Grundlage einer solchen unrichtigen Meldung würde Steuerhinterziehung darstellen.

Belichtung

Am Nachbargrund gegenüber, der seit vielen Jahren unverbaut war, soll nun ein Mehrfamilienhaus errichtet werden. Das würde uns die Sicht auf den Wald nehmen. Haben wir als Besitzer eines Einfamilienhauses ein Recht auf Aussicht?

Einen Rechts-Anspruch auf Beibehaltung einer bestimmten Aussicht besteht für Liegenschaftseigentümer nicht. Sofern das Bauvorhaben auf dem Nachbargrund den Bestimmungen der anzuwendenden Bauordnung (etwa hinsichtlich des Lichteinfalls in Ihr Haus) und dem allenfalls vorhanden Flächenwidmungs- und Bebauungsplan entspricht, haben Sie hier keine rechtliche Möglichkeit, die Bebauung zu verhindern.