Neue Zahlen: Eigentum so leistbar wie 2018

Die mageren Jahre am Wohnimmobilienmarkt sind vorbei. „Es werden wieder mehr Kredite vergeben, wieder mehr Immobilien verkauft“, fasst Raiffeisen-Research-Ökonom Matthias Reith zusammen. Gleichzeitig sind Immobilien durch den Preisrückgang in den Jahren 2022 bis 2024 durchaus erschwinglicher geworden. Wohnungseigentum ist  im Vergleich zu den vergangenen drei Jahren zwar leistbarer - so leistbar wie in Zeiten der rekordniedrigen Zinsen werde es jedoch in absehbarer Zeit nicht mehr.

Die konkreten Zahlen: Seit Mitte 2022 ist die Erschwinglichkeit von Wohneigentum laut Raiffeisen Research um satte 27 Prozent gestiegen, die Preise für Wohnimmobilien liegen damit auf dem Niveau von 2018. Eigentum ist in dieser Zeitspanne um rund fünf Prozent billiger geworden, real (die Inflation eingerechnet) sogar um 18 Prozent.

Wie viele Jahresnettohaushaltseinkommen für eine Wohnung?

Apropos Leistbarkeit: Im Vergleich zu den gestiegenen Einkommen sind Kaufimmobilien sogar um 21 Prozent billiger geworden. Reith rechnet vor, dass es nur mehr acht Jahresnettohaushaltseinkommen für den Erwerb einer Wohnung brauche – 2022 waren es knapp über zehn Jahre.

„Die Eiszeit am österreichischen Immobilienmarkt ist damit vorbei“, so der Experte. Mittelfristig werden die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser aber wieder anziehen. Denn: „Die gestiegenen Einkommen und einbrechende Fertigstellungszahlen bei wachsender Bevölkerung sprechen deutlich für steigende Preise.“

Allerdings würden die Zinsen absehbar auch nicht weiter sinken und so verhindern, „dass die Bäume in den Himmel wachsen“. Für 2026 rechnet Reith mit einem Kaufpreisanstieg von 2,5 Prozent.

Trend: Mehr Miete als Kauf

Mehr Menschen wohnen nun wieder in Mietwohnungen. Im zweiten Quartal 2025 wohnten 6.000 Haushalte weniger im Eigentum als im dritten Quartal 2022. Weil der Erwerb von Eigentum für viele Kaufwillige in den vergangenen Jahren nicht finanzierbar war, ist der Mietmarkt nun überlastet. Es gibt zum Beispiel in Wien kaum Angebote an freien Mietwohnungen. Gestiegen sind die Mieten vor allem in Bezirken mit hoher Bevölkerungsdichte und Nachfrage. So sind sie seit Ende 2022 vor allem in Feldkirch (+28 Prozent), Kufstein (+21 Prozent) und Wien-Josefstadt (+20 Prozent) gestiegen. Kaum verteuert hat sich die Miete hingegen in Waidhofen/Ybbs, Graz und Gmünd.

Die viel diskutierten Eingriffe in den Mietmarkt würden laut Ökonomen nur Symptome bekämpfen. „Das eigentliche Problem ist die Knappheit an Wohnraum“, sagt Reith, „und die werde durch Eingriffe in den Mietmarkt nicht verringert“. Die Mieten sind in den vergangenen 20 Jahren zwar deutlich gestiegen, die Einkommen allerdings auch.

Rückblick: Einbrüche im Finanzierungsgeschäft

Dass die vergangenen Jahre am Immobilienmarkt sehr schwierig waren, kann Hans-Christian Vallant, Geschäftsführer der Raiffeisen Bausparkasse, bestätigen. Er berichtet von Einbrüchen bei der Finanzierungsleistung von über 60 Prozent. Aber: „Der Markt kommt zurück“, so Vallant. In den ersten drei Quartalen 2025 habe es im Vergleich zum Vorjahreszeitraum Steigerungsraten bei den Kreditaufnahmen von weit über 50 Prozent gegeben. Es sei allerdings noch immer eine zarte Pflanze, die da wächst.

Der Verwendungszweck von Wohnkrediten hat sich in den vergangenen Jahren auch verschoben, so Vallant: „Früher war es der Neubau, heute der Kauf von Bestandsimmobilien, Zubauten und Renovierungen.“ Der Anteil des Neubaus bei der Vergabe von Neukrediten beträgt nur mehr zwölf Prozent. Aufgrund der Zurückhaltung privater Investoren und des öffentlichen Sparkurses sieht Vallant die Zukunft des Wohnungsneubaus im gemeinnützigen Wohnbau.

Zinsen: Belastung für Käufer gestiegen 

Ein Immobilienkredit kostete zuletzt (im August, laut OeNB-Zinsstatistik) 3,4 Prozent. Im Vergleich dazu  waren es Anfang 2018 noch 1,8 Prozent. Daher ist bei der Kreditfinanzierung die Leistbarkeit trotz sattem Plus auf dem Gehaltszettel angespannter als vor der Zinswende. Mussten Anfang 2018 bei einem kreditfinanzierten Hauskauf 28 Prozent für den monatlichen Schuldendienst eingeplant werden, waren es im zweiten Quartal 2025 bereits 37  Prozent.