Wie kann man die Hausverwaltung kündigen?

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Diesmal hat uns eine Frage erreicht, in der es um die Kündigung einer Hausverwaltung geht.

FRAGE: Ich bin Wohnungseigentümer in einer Anlage mit 53 Parteien. Die Mehrheit ist unzufrieden mit der Hausverwaltung. Ich habe keine Kopie des Verwaltungsvertrags bekommen, habe ich Anspruch darauf? Welche Frist gibt es, um den Hausverwalter zu kündigen, und welche Mehrheit ist erforderlich? 

Karin Sammer: Nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist der Verwalter verpflichtet, auf Verlangen jedem Wohnungseigentümer Auskunft über den Inhalt des Verwaltungsvertrags zu geben, insbesondere über das Honorar und den Umfang der vereinbarten Leistungen. Sie haben daher das Recht, eine Kopie oder Einsicht zu verlangen. Es kann allerdings sein, dass kein schriftlicher Vertrag vorliegt, aber dann sollte der Verwalter dies zumindest offenlegen. 

Eine Kündigung des Verwalters kann durch die Eigentümergemeinschaft erfolgen. Dabei ist zwischen ordentlicher und außerordentlicher Kündigung zu unterscheiden: Eine ordentliche Kündigung des Verwaltungsmandats ist zum Ende der Abrechnungsperiode (in der Regel zum 31.12.) unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist möglich.

Für die Einhaltung der Frist muss die Kündigung dem Verwalter  spätestens bis 30. September zugehen. Eine außerordentliche Kündigung kann jederzeit erfolgen, dafür ist ein wichtiger Grund erforderlich, der die Fortsetzung des Vertrags unzumutbar macht. Der Kündigung muss ein Mehrheitsbeschluss vorangehen.

Die Berechnung der Mehrheit erfolgt nach verbücherten Miteigentumsanteilen im Grundbuch. Seit der Novelle 2022 gelten folgende Regeln:  Eine Mehrheit liegt wie schon bisher vor, wenn mehr als 50 Prozent der Miteigentumsanteile (laut Grundbuch) zustimmen. Falls dies nicht erreicht wird, genügt  auch eine Mehrheit von zwei Drittel der abgegebenen Stimmen (nach Grundbuchsanteilen), wenn die Mehrheit zumindest ein Drittel aller bücherlichen Anteile repräsentiert.  Ein Mehrheitsbeschluss kommt  zustande, wenn mindestens ein Drittel aller Anteile (33,3 Prozent) dafür stimmt und das Stimmenverhältnis mindestens doppelt so hoch ist wie jenes der gegenteiligen  oder ungültigen Stimmen.