Wer trägt die Sanierungskosten in einer Reihenhausanlage?

Regelmäßig beantworten unsere Rechtsexperten Anfragen von Lesern zu den Themen Wohnen, Eigentum, Miete und Nachbarschaft. Da geht es um heikle Themen, von der Betriebskostenabrechnung bis zum Mietvertrag, von Nachbarschaftskonflikten bis zu Sanierungsmaßnahmen.
Termin: Jeden zweiten Montag ist unser KURIER-Wohntelefon für Sie erreichbar. 

Der nächste Termin ist übrigens am 22. September 2025, von 10 bis 11 Uhr. Rufen Sie an unter Telefon 05 9030 22337 oder schicken Sie Ihre Frage per E-Mail an immo@kurier.at.

Diesmal hat uns eine Frage erreicht, in der es um die Kostenaufteilung bei der Sanierung von Doppelhäusern im Wohnungseigentum geht. 

FRAGE: Ich habe eine Frage bezüglich der Kostentragung bei einer Reihenhausanlage im Wohnungseigentum: Bei einer Anlage, die aus mehreren Doppelhäusern besteht (jedes Doppelhaus ist baulich von den übrigen getrennt), sind bei einer Doppelhaushälfte folgende Instandhaltungsarbeiten notwendig geworden (vermutlich durch nachträgliche Bodensetzungen): abgesacktes Traufenpflaster, abgerissene Lichtschächte,  verschobene Terrassenplatte und Außentreppe (ausschließliches Nutzungsrecht des Eigentümers); Unebenheiten im Garten (ausschließliches Nutzungsrecht des Eigentümers). 

Im Wohnungseigentumsvertrag stehen keine (besonderen) Regeln bezüglich Kostentragung. Meine Frage ist, ob die o. a. Arbeiten von der Hausgemeinschaft zu tragen sind? Ich denke, insbesondere Terrasse/Garten sind dem betreffenden Haus zur ausschließlichen Nutzung zugeordnet, warum sollte hier die Gemeinschaft für die Kosten aufkommen müssen. Diese Kosten sind also meines Erachtens Sache des Wohnungseigentümers. Wie ist das beim Traufenpflaster und den Lichtschächten?

Thomas Sochor:  Nach Ihren Ausführungen haben Sie den, der Begründung von Wohnungseigentum zugrunde liegenden Wohnungseigentumsvertrag, bereits geprüft. Falls sich in diesen Urkunden keine besonderen Regelungen hinsichtlich der Erhaltungspflichten der jeweils im Wohnungseigentum stehenden Reihenhäuser ergibt, handelt es sich bei den von Ihnen genannten Traufenpflaster und Lichtschächten um nicht im Wohnungseigentum (beziehungsweise Zubehör-Wohnungseigentum) stehende Teile der Liegenschaft und sind als allgemeine Teile anzusehen. 

Die Sanierung der aufgetretenen Schäden wird daher aus der Rücklage bezahlt worden sein. Fordern Sie dazu von der Hausverwaltung schriftliche Informationen an.

Hinsichtlich der Schäden an einer dem Doppelhaus zugeordneten Gartenfläche können Sie das, dem Wohnungseigentumsvertrag zugrunde liegende Nutzwertgutachten, prüfen. Diese Flächen könnten als Zubehör-Wohnungseigentum qualifiziert werden, deren Erhaltung dem jeweiligen Wohnungseigentümer obliegt. 

Zubehör-Wohnungseigentum liegt dann vor, wenn das Zubehörobjekt ohne Inanspruchnahme anderer Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekte zugänglich und deutlich abgegrenzt ist. Allenfalls wären im Wohnungseigentumsvertrag Änderungen zur Klarstellung der Erhaltungspflichten der Wohnungseigentümer sinnvoll.