Stimmt es, dass die Wertsicherung im Mietvertrag unzulässig sein kann?

Regelmäßig beantworten unsere Rechtsexperten Anfragen von Lesern zu den Themen Wohnen, Eigentum, Miete und Nachbarschaft. Da geht es um heikle Themen, von der Betriebskostenabrechnung bis zum Mietvertrag, von Nachbarschaftskonflikten bis zu Sanierungsmaßnahmen.
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Diesmal hat uns eine Frage erreicht, in der es um die Wertsicherung im Mietvertrag geht. 

FRAGE: Ich bin Mieter  in einem Zinshaus. Die Hausverwaltung hat mir ein Erhöhungschreiben für den Hauptmietzins unter Berufung auf die Wertsicherungsvereinbarung im Mietvertrag geschickt, weil sich der Verbraucherpreisindex (VPI) geändert hat. Ich habe gehört, dass Wertsicherungsvereinbarungen unzulässig sind. Stimmt das? Wie kann ich das prüfen lassen?

Nicole Neugebauer-Herl: Wertsicherungsvereinbarungen in Mietverträgen sind nicht generell unzulässig. Eine Wertsicherung nach dem Verbraucherpreisindex (VPI) entspricht vor allem bei längerer Vertragslaufzeit dem legitimen Bedürfnis des Vermieters, den Mietzins an die Geldentwertung anzupassen, um damit das Äquivalenzverhältnis zu wahren. In den Verbandsverfahren, in welchen allgemeine Mietvertragsmuster von gewerblichen Vermietern auf ihre Zulässigkeit überprüft wurden, hat der OGH mittlerweile einige Kriterien herausgearbeitet, die bei Wertsicherungsvereinbarungen mit Konsumenten zu beachten sind. 

So hat die Ausgangsbasis der Wertsicherung eine zeitnah zum Mietvertragsabschluss verlautbarte Indexzahl des VPI zu sein, es sind  Schwankungen des VPI nach oben und nach unten zu berücksichtigen, die einseitige Festlegung eines Nachfolgeindex durch den Vermieter ist nicht zulässig. 

Jüngst hat der OGH  in einem Individualverfahren klargestellt, dass § 6 Abs 2 Z 4 KSchG, der eine Entgelterhöhung innerhalb der ersten beiden Monate ab Vertragsabschluss ausschließt, auf Bestandverträge nicht anzuwenden ist, weil diese nicht darauf ausgelegt sind, dass die Leistung des Unternehmers (Vermieters) innerhalb von zwei Monaten vollständig erbracht wird. Da Wertsicherungsvereinbarungen in Mietverträgen unterschiedlich ausgestaltet sind, rate ich, die Vereinbarung durch einen Mieterverband oder anwaltlich prüfen zu lassen. Falls sich Anhaltspunkte für eine Unwirksamkeit der Klausel ergeben, ist dies gerichtlich zu klären.