Regelmäßig beantworten unsere Rechtsexperten Anfragen von Lesern zu den Themen Wohnen, Eigentum, Miete und Nachbarschaft. Da geht es um heikle Themen, von der Betriebskostenabrechnung bis zum Mietvertrag, von Nachbarschaftskonflikten bis zu Sanierungsmaßnahmen. Termin: Jeden zweiten Montag ist unser KURIER-Wohntelefon für Sie erreichbar.
Der nächste Termin ist übrigens am 2. Juni 2025, von 10 bis 11 Uhr. Rufen Sie an unter Telefon 05 9030 22337 oder schicken Sie Ihre Frage per E-Mail an immo@kurier.at.
Diesmal hat uns eine Frage erreicht, in der es um die Sanierung eines Rauchfanges geht.
FRAGE: Ein Wohnungseigentümer vermietet eine Wohnung an meinen Sohn und an einen Freund. Beide haben je einen befristeten Mietvertrag über ein Zimmer und die Benützung von Küche, Bad und WC. Mit diesen beiden Verträgen sind alle vorhandenen Flächen in der Wohnung vermietet.
Nun haben sich die beiden Mieter zerstritten und sind vorzeitig, bereits nach sieben Monaten, ausgezogen. Der Vermieter will nun die Kaution nicht ausbezahlen, weil die Mindestdauer von 16 Monate nicht eingehalten wurde. Ist das rechtens?
ANTWORT: Zunächst ist klarzustellen, dass diese Art der Vertragsgestaltung unzulässig ist. Für den konkreten Sachverhalt macht es jedoch keinen Unterschied. Hätte der Vermieter mit einem der beiden einen Mietvertrag geschlossen, oder aber mit beiden gemeinsam einen Mietvertrag, wäre in beiden Fällen gemäß § 29 Abs. 2 MRG dem/den Mieter/n erst nach dem Ablauf von einem Jahr die Möglichkeit offen gestanden, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten das Vertragsverhältnis zu beenden.
Nachdem nunmehr bereits nach sieben Monaten die Kündigung erfolgt ist, macht der Vermieter Schadenersatz für den Mietergang geltend, und behält in dem Zusammenhang die Kaution ein. Das ist rechtens, es sei denn, er findet innerhalb der verbleibenden neun Monate einen Nachmieter, der zumindest in der Höhe Mieter zahlt, als es mit den ausgeschiedenen Mietern vereinbart war.
Sandra Cejpek ist Rechtsanwältin in Niederösterreich.
Der Vermieter hat die Verpflichtung, entsprechend zielstrebig nach einem Nachmieter zu suchen, um seinen Schaden entsprechend gering zu halten.
Es kann daher durchaus sein, dass neben der einbehaltenen Kaution noch weitere Forderungen gestellt werden, je nachdem, wann der Vermieter wieder Mieteinnahmen hat und in welcher Höhe. Der Umstand, dass sohin rechtswidrig zwei Verträge über jeweilige Teile einer Wohnung abgeschlossen wurden, fällt hier konkret nicht ins Gewicht.
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