Wie setzt man die Sanierung allgemeiner Teile im Haus durch?

Regelmäßig beantworten unsere Rechtsexperten Anfragen von Lesern zu den Themen Wohnen, Eigentum, Miete und Nachbarschaft. Da geht es um heikle Themen, von der Betriebskostenabrechnung bis zum Mietvertrag, von Nachbarschaftskonflikten bis zu Sanierungsmaßnahmen.
Jeden zweiten Montag ist unser KURIER-Wohntelefon für Sie erreichbar. 
Der nächste Termin ist übrigens am 23. Februar 2026, von 10 bis 11 Uhr. Rufen Sie an unter Telefon 05 9030 22337 oder schicken Sie Ihre Frage per E-Mail an immo@kurier.at.

Diesmal hat uns eine Frage erreicht, in der es um den Kauf einer sanierungsbedürftigen Dachgeschoßwohnung und die Frage der Sanierungskosten geht.
FRAGE: Wir haben in einem rund 100 Jahre alten Haus eine sanierungsbedürftige Dachgeschoßwohnung erworben. Wir haben bereits erste Schritte für eine Sanierung unternommen und das Dach probeweise geöffnet und stellenweise die Dämmung entfernt. 

Dabei haben wir festgestellt: Die Dämmung wurde nicht korrekt verbaut oder  ist defekt. Wir können außerdem den Strom nicht an die Hauszuleitung anschließen, weil diese veraltet ist. Wie gehen wir hier richtig vor?  

Katharina Braun:  Sowohl ds Dach als auch die Leitungen der allgemeinen Elektrik  stehen im Gemeinschaftseigentum. Suchen Sie daher das Gespräch mit den anderen Eigentümern. Gelingt keine Einigung oder blockieren die anderen Wohnungseigentümer die Durchführung einer tatsächlich dringend erforderlichen Erhaltungsarbeit, so können diese Erhaltungsmaßnahmen mittels Antrag (dies gegen die übrigen Eigentümer) beim zuständigen Bezirksgericht erzwungen werden. 

Dieser Gerichtsantrag zielt darauf ab, die Durchführung der Arbeiten innerhalb einer angemessenen Frist gerichtlich durchzusetzen. Solche Sanierungsarbeiten sind natürlich sehr kostenintensiv und stellen in wirtschaftlich schwierigeren Zeiten viele vor eine Herausforderung. Auch dann ist es besonders wichtig, mit den anderen Miteigentümern wegen allfälliger Ratenzahlungen das Gespräch zu suchen. 

Dies ist zum einen im Sinne eines guten Miteinanders aller Eigentümer, aber auch um exekutive Schritte zu vermeiden. Bei bestehenden Sicherheitsbedenken könnte auch ein verpflichtender behördlicher Sanierungsauftrag erfolgen. 

Wenn die behördliche Frist untätig verstrichen gelassen wird, kann die Behörde die erforderlichen Maßnahmen im Rahmen einer Ersatzvornahme durchführen. Infrage kommen je nach Kaufpreis und allfälliger Kaufvertragsgestaltung Preisminderungsansprüche gegen den Verkäufer. 

Dies ist natürlich dann nicht der Fall, wenn die Wohnung weit unter dem Verkehrswert gekauft wurde und bekannt war, dass die Wohnung sanierungsbedürftig ist.