Wer ist für die Fenster-Reparatur und die Wartung der Dichtung zuständig?
Wohnung mit Dachschrägen und Dachfenster
Regelmäßig beantworten unsere Rechtsexperten Anfragen von Lesern zu den Themen Wohnen, Eigentum, Miete und Nachbarschaft. Da geht es um heikle Themen, von der Betriebskostenabrechnung bis zum Mietvertrag, von Nachbarschaftskonflikten bis zu Sanierungsmaßnahmen.
Termin: Jeden zweiten Montag ist unser KURIER-Wohntelefon für Sie erreichbar.
Der nächste Termin ist übrigens am 17. November 2025, von 10 bis 11 Uhr. Rufen Sie an unter Telefon 05 9030 22337 oder schicken Sie Ihre Frage per E-Mail an immo@kurier.at.
Diesmal hat uns eine Frage erreicht, in der es um den Austausch von defekten Fenstern und die Wartung von Dichtungen geht.
FRAGE: Wir sind Wohnungseigentümer. Bei Starkregen kommt es zu Wassereintritt bei drei Dachfenstern und infolge zu Schimmel neben einem Fenster. Ohne zu wissen, dass Außenfenster Sache der Gemeinschaft sind, haben wir auf eigene Kosten zwei Fenster 2014 erneuert.
Nun haben wir gefragt, ob die Verwaltung das Fenster nach dem Wassereintritt saniert. Sie meinte, Servicekosten (Dichtungen erneuern oder Schraubenabdichtung) wäre Eigentümersache. Stimmt das?
Sigrid Räth: Fenster sind grundsätzlich Teil der Außenhaut. Bei Kastenfenstern betrifft das nur die Außenfenster. Wenn eine Reparatur oder ein Austausch der Fenster notwendig ist, hat daher die Eigentümergemeinschaft dafür aufzukommen.
Wenn ein Eigentümer auf eigene Kosten den Austausch vorgenommen hat, handelt es sich grundsätzlich um eine eigenmächtige Maßnahme dieses Eigentümers. Wenn es ihm gelingt nachzuweisen, dass die Eigentümergemeinschaft damals verpflichtet gewesen wäre, die Fenster auszutauschen oder zu reparieren – wenn ihm also der Nachweis gelingt, dass die Reparaturbedürftigkeit vorgelegen ist – hat er einen Anspruch auf Ersatz der von ihm aufgewendeten Kosten.
Sigrid Räth ist Rechtsanwältin und berät auch im Auftrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
Da es sich um einen bereicherungsrechtlichen Anspruch handelt, kann dieser 30 Jahre lang gegen die Eigentümergemeinschaft geltend gemacht werden. Für Wartungsarbeiten (also Dichtungen und Einstellungs-Arbeiten) hat jeder Miteigentümer selbst aufzukommen.
In einer derartigen Konstellation müsste daher festgestellt werden, wo es zum Wassereintritt kommt und was die Schadensursache war. Dann kann beurteilt werden, ob der Miteigentümer seinen Wartungsverpflichtungen nicht nachgekommen ist oder ob die Eigentümergemeinschaft die Verpflichtung trifft, Reparatur-Arbeiten in Auftrag zu geben.
Wenn das der Fall ist, hat die Eigentümergemeinschaft auch für die Folgeschäden (die Beseitigung des aufgetretenen Schimmels und der Wasserschäden im Inneren der Wohnung) aufzukommen.
Kommentare