Wie kann ich zu viel bezahlte Betriebskosten rückfordern?

Regelmäßig beantworten unsere Rechtsexperten Anfragen von Lesern zu den Themen Wohnen, Eigentum, Miete und Nachbarschaft. Da geht es um heikle Themen, von der Betriebskostenabrechnung bis zum Mietvertrag, von Nachbarschaftskonflikten bis zu Sanierungsmaßnahmen.
Termin: Jeden zweiten Montag ist unser KURIER-Wohntelefon für Sie erreichbar. 

Der nächste Termin ist übrigens am 3. November 2025, von 10 bis 11 Uhr. Rufen Sie an unter Telefon 05 9030 22337 oder schicken Sie Ihre Frage per E-Mail an immo@kurier.at.

Diesmal hat uns eine Frage erreicht, in der es um die Abrechnung nach Quadratmeter oder nach Anteilen geht. 

FRAGE: Ich bewohne seit 30 Jahren eine Wohnung, zuerst als Mieterin, dann als  Eigentümerin (keine Genossenschaftswohnung). In einem außerstreitigen Verfahren zur Prüfung der Betriebskosten hat das Gericht festgestellt, dass die Verwaltung seit jeher die Abrechnung gesetzeswidrig nach Quadratmeter und nicht nach Anteilen gemacht hat. 

Die jüngste  Abrechnung erfolgte nun nach Anteilen und ich muss nur mehr etwas mehr als die Hälfte der bisherigen Vorschreibung zahlen. 

Ich habe eine Rückzahlung für die vergangenen drei Jahre bekommen. Kann ich für die Jahre davor  etwas rückfordern? Schadenersatz von der Verwaltung?  Von anderen Eigentümern? 

Sigrid Räth: Wenn in einem Außerstreitverfahren festgestellt wird, dass ein unrichtiger Aufteilungsschlüssel angewendet wird,  kann das nicht unbedingt auf frühere Jahre umgelegt werden. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht vor, dass die Kosten entsprechend der Anteile auf einzelne Miteigentümer aufzuteilen sind.

 Von dieser Vereinbarung könnte schriftlich und einstimmig abgewichen werden. 

Sollte ein Altmietverhältnis bestehen, das älter ist als die Wohnungseigentumsbegründung, wäre für die Dauer des Bestandes dieses Altmietverhältnisses eine Aufteilung nach Quadratmeter-Wohnnutzfläche vorzunehmen und erst mit Wegfall dieses Altmietverhältnisses die Abrechnung auf die Verrechnung nach Anteilen umzustellen. Dies betrifft die Betriebskosten. 

Bezüglich der Rücklage wäre immer nach Anteilen abzurechnen, unabhängig davon, ob ein Altmietverhältnis bestand, außer es gäbe eine schriftliche einstimmige Vereinbarung, die etwas anderes festlegt.

Wurde der Aufteilungsschlüssel für viele Jahre unrichtig angewendet, bestünde die Möglichkeit, von jenen Miteigentümern, die zu wenig bezahlt haben, anteilig Kosten einzufordern. So ein Verfahren müsste  gegen jeden der Miteigentümer geführt werden, dies zu den jeweiligen Anteilen. Da es sich um bereicherungsrechtliche Ansprüche handelt, könnte für den gesamten Zeitraum, in dem Sie Eigentümerin waren (maximal 30 Jahre) eine Nachforderung erfolgen. 
Das Prozesskostenrisiko darf dabei nicht außer Acht gelassen werden, weil den Kläger die Beweislast trifft, auch für die richtigen Anteile, die eingefordert werden. Es ist daher sinnvoll, sich die Abrechnungen zeitnah anzusehen und den angewendeten Aufteilungsschlüssel zu kontrollieren.