Regelmäßig beantworten unsere Rechtsexperten Anfragen von Lesern zu den Themen Wohnen, Eigentum, Miete und Nachbarschaft. Da geht es um heikle Themen, von der Betriebskostenabrechnung bis zum Mietvertrag, von Nachbarschaftskonflikten bis zu Sanierungsmaßnahmen. Termin: Jeden zweiten Montag ist unser KURIER-Wohntelefon für Sie erreichbar.
Der nächste Termin ist übrigens am 25. November 2024, von 10 bis 11 Uhr. Rufen Sie an unter Telefon 05 9030 22337 oder schicken Sie Ihre Frage per E-Mail an immo@kurier.at.
Diesmal hat uns eine Frage erreicht, in der es um ein den Keller in einem Mehrparteienhaus geht, das in einem desolaten Zustand ist. FRAGE: Der Keller in unserem Mehrparteienwohnhaus ist in einem desolaten Zustand. Die Kellertüre verrostet, die Fenster sind undicht, Regen rinnt herein. In den Erdgeschoßwohnungen ist es dadurch sehr kalt. Ist hier Gefahr in Verzug und muss der Verwalter tätig werden?
Julia Fritz ist Rechtsanwältin bei PHH Rechtsanwälte
Am Wohntelefon gab diesmal Rechtsanwältin Julia Fritz von PHH Rechtsanwälte Auskunft. Sie hat folgende Rechtsantwort:
ANTWORT: Im konkreten Fall scheint es sich um ernsthafte bauliche Mängel zu handeln, die die Nutzung des Gebäudes und möglicherweise auch die Sicherheit der Bewohner beeinträchtigen. Wenn die Schäden akut sind und eine Gefahr für die Bewohner darstellen (wie durch Wasser, das die Bausubstanz beeinträchtigt oder die Heizkosten signifikant erhöht), könnte „Gefahr in Verzug“ vorliegen.
In diesem Fall hat der Verwalter die Pflicht, Maßnahmen einzuleiten, um Schäden abzuwenden, und könnte auch ohne vorherige Abstimmung mit den Eigentümern dringende Sanierungsarbeiten veranlassen. Grundsätzlich müssen Sanierungsmaßnahmen, die über einfache Instandhaltungen hinausgehen und mit größeren Kosten verbunden sind, von den Eigentümern beschlossen werden.
Nach dem österreichischen Wohnungseigentumsgesetz ist für wichtige Sanierungen eine Zustimmung der Mehrheit der Eigentümer erforderlich, in der Regel nach Anteilen berechnet. Der genaue Prozentsatz kann von den Umständen abhängen.
Sonderregelung: Wenn die Sanierung unverzüglich erforderlich ist, um weitere Schäden oder Gefahren abzuwenden, kann der Verwalter in der Regel direkt handeln und anschließend die Eigentümer über die Maßnahme informieren und eine Genehmigung im Nachhinein einholen. Für geplante umfangreichere Sanierungsmaßnahmen, die nicht sofort erforderlich sind, wäre eine vorherige Abstimmung nötig.
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