Eingriffe in den Markt: Was jetzt mit den Mieten passiert

Das Regierungsprogramm der frisch angelobten Regierung für die Jahre 2025 bis 2029 widmet sich in einem umfangreichen Kapitel dem Thema Wohnen. Dabei zeigt sich: „Wo sich die Parteien einig waren, wurden konkrete Vorhaben benannt, wo Vorbehalte einzelner Partner bestanden, wurde umschrieben“, sagt IIBW-Wohnbauforscher Wolfgang Amann. 

Erfahrungen der vergangenen Jahre zeigen, dass von Regierungsprogrammen etwa drei Viertel der genannten Maßnahmen auch tatsächlich umgesetzt werden. Welche das sind, wird sich in den kommenden Jahren zeigen. Wobei die Regierung hier aufs Tempo drückt: Schon diese Woche erfolgen die ersten Maßnahmen.

Die wichtigsten Punkte im Regierungsprogramm sind:

• Mietpreisbremse: Schon fix: Für Wohnungen, die in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fallen, das sind Richtwert- und Kategoriemieten sowie Wohnungen von gemeinnützigen Bauvereinigungen, wird die Inflationsanpassung der Miete heuer ausgesetzt – das wurde diese Woche beschlossen. 

  Das bedeutet für Kategorie- und Richtwertmieter, dass die Erhöhung von durchschnittlich 3,16 Prozent, die mit April 2025 vorgesehen war, ausfällt. 2026 ist ein Anstieg um maximal ein Prozent erlaubt und 2027 höchstens um zwei Prozent. Ungeregelt bleiben vorerst die freien Marktmieten für Wohnungen in Nachkriegsbauten und im Neubau. Ab 2028 gilt im „gesamten Wohnbereich“ eine Begrenzung von Mietsteigerungen auf maximal drei Prozent – hier sollen freie Mieten einbezogen werden.

• Befristung von Mietverträgen: Die derzeit geltende Mindestbefristungsdauer soll von drei auf fünf Jahre verlängert werden.

• Wertsicherung: Weil der Oberste Gerichtshof (OGH) bestehende Wertsicherungsvereinbarungen in Bezug auf die Anpassung der Miete an die Inflation für ungültig erklärt hat, soll auf Basis des Verbraucherpreisindex (VPI) ein neuer Index für Wohnraumvermietung gefunden werden.

  Der neue Index soll mit drei Prozent begrenzt werden. Übersteigt die Inflation diesen Wert, tritt eine Hälfte-Regelung in Kraft. Mieter und Vermieter tragen die Wertsicherung über drei Prozent je zur Hälfte.

• Reparatur Wertsicherungsklauseln: Die Rückforderung von Mietzinszahlungen aufgrund rechtsunwirksamer Wertsicherungs- und Hauptmietzinsanpassungsvereinbarungen soll mit fünf Jahren begrenzt werden. Ab der Kenntnis der Rechtsunwirksamkeit und des Rückforderungsanspruchs durch den Mieter beträgt die Frist nur mehr drei Jahre. Bisher galt ein Rückforderungszeitraum von 30 Jahren.
   
• Betriebskostenabrechnung: Beim Mieterwechsel war es bisher so, dass jene ein Guthaben bekommen haben oder für eine Nachzahlung aufkommen musste, die zu dem Zeitpunkt Mieter waren. Das soll gerechter geregelt werden.
   
• Mietzinsbildung: Die energetische Qualität eines Gebäudes oder einer Wohnung soll in die Bestimmungen zur Mietzinsbildung einfließen. Getätigte oder unterlassene Investitionen sollen in Form eines Bonus-Malus-Systems berücksichtigt werden.

• Lagezuschlag: Der Lagezuschlag für Mietwohnungen soll transparenter gestaltet und die Berechnung leichter nachvollziehbar gemacht werden.
   
• Grunderwerbsteuer: Nach Prüfung sollen die Grunderwerbsteuer und andere staatliche Gebühren beim Erwerb des ersten Eigenheims abgeschafft werden.
   
• Wohnbaukredite: Ein bundeseinheitliches Wohnbauprogramm soll bei Bedarf für junge Menschen geschaffen werden, durch Annuitätenzuschüsse soll eine günstige Finanzierung ermöglicht werden.
   
• Miete mit Kaufoption: Geplant ist eine transparente Kaufoption für gemeinnützige Wohnungen samt Ansparmodell.
   
• Zugang zu ausfinanzierten Wohnungen: Die Vergabe von günstigen ausfinanzierten Wohnungen gemeinnütziger Bauvereinigung soll Menschen zur Verfügung stehen, die diese benötigen.
   
• Wohnungsverkauf: Beim Verkauf von frei finanzierten Wohnungen gemeinnütziger Bauträgern soll die Eigennutzung im Vordergrund stehen. Jede andere Nutzungsart soll künftig genehmigungspflichtig sein.
   
• Ein- und Zweifamilienhäusern: Mieter von Ein- und Zweifamilienhäusern, die Investitionen mit nachhaltiger Wertsteigerung tätigen, sollen geschützt werden.

Das sagt der Markt

Positiv ist aus Sicht der Mietervereinigung die Neuregelung der Indexierung in Mietverträgen. Kritisch sieht sie die geplante Mietkauf-Option im geförderten Wohnbau. „Die Mietenbremse ist jetzt ein erster wichtiger Schritt, um die Mieter zu entlasten“, sagt Ilkim Erdost von der AK Wien. „Leider sind bei dieser Reglung die freien ungeregelten Mieten nicht enthalten.“

Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI), kritisiert: „Das beschlossene Einfrieren der Wertsicherungen der Kategorie- und Richtwertbeträge ist aus sachlichen Gründen nicht nachvollziehbar.“

Der Verband der gemeinnützigen Bauvereinigungen  kritisiert den Mietpreisdeckel: „Der Mietdeckel betrifft die ohnehin günstigsten Wohnungen Österreichs und ist ein Wohnbaudeckel für leistbares Wohnen. Damit verlieren die gemeinnützigen Bauvereinigungen  rund 150 Mio. Euro in den nächsten drei Jahr. Dieses Geld fehlt bei der Errichtung und Sanierung“, so Verbandsobmann Klaus Baringer. 

Kritik kommt auch vom Haus- und Grundbesitzerbund (ÖHGB). Die Verlängerung der Mindestbefristungsdauer bei Mietverträgen von drei auf fünf Jahre sei ein schwerwiegender Eingriff. Besonders für kleine Vermieter bedeutet das einen Verlust an Flexibilität, etwa, wenn ein Objekt für den Eigenbedarf benötigt wird.

Gerald Gollenz, Fachverbandsobmann der Immobilientreuhänder in der WKO, sagt: „Ein wichtiger Punkt, nämlich endlich einen Sanierungsturbo zu zünden, ist im Regierungsprogramm ebenso verankert wie die Entrümpelung und Effizienzsteigerung bei Baunormen sowie die Verkürzung von Bauverfahren.“