Trendwende in Wien: Diese Wohnungen sind vermehrt begehrt

Die Nachfrage am Wohnungsmarkt verändert sich und damit die Struktur der gehandelten Wohnungen. Sanierte Bestandswohnungen, zum Beispiel Altbauwohnungen, gewinnen an Bedeutung, weil sie sich in gewachsenen Wohnvierteln befinden, günstiger sind als Neubauten und mit verbesserter Energieeffizienz und Wohnqualität nach der Sanierung überzeugen. 

Ältere Neubauten verlieren im Vergleich dazu weiter an Boden, geht aus dem Halbjahresbericht von Immo Analytics hervor. Die Bedeutung neuer Wohnungen geht aufgrund der geringen Bautätigkeit weiter zurück. Der Markt verlagert sich damit zunehmend in Richtung hochwertig sanierter Bestandsobjekte. Damit findet auch eine preisliche Verschiebung statt. Nach einer Phase, in der vor allem günstigere Bestandswohnungen gefragt waren, steigt der Anteil der Transaktionen im teureren Segment wieder an.

Mieten im Neubau steigen

Die Auswertung einer typischen Wiener Neubauwohnung mit rund 50 Quadratmeter Wohnfläche und zehn Quadratmeter Freifläche zeigt, dass die Bruttomieten zwischen dem ersten Quartal 2024 und dem zweiten Quartal 2026 in nahezu allen Bezirken stärker gestiegen sind als die Inflation. Besonders dynamisch entwickeln sich dabei die Mieten in den Bezirken Josefstadt, Hietzing und Innere Stadt. Gleichzeitig zeigt sich, dass städtebauliche Entwicklungen unmittelbaren Einfluss auf die Mietpreisentwicklung haben: Aufwertungsmaßnahmen wie sie etwa entlang der äußeren Mariahilfer Straße stattfinden, wirken sich auf umliegende Grätzel preistreibend aus: konkret wird hier der öffentliche Raum mit mehr Grün, besserer Erreichbarkeit und höherer Aufenthaltsqualität aufgewertet. Fehlende Entwicklungsimpulse bremsen das Wachstum hingegen.

„Die steigenden Mieten sind die direkte Folge der seit Jahren rückläufigen Neubautätigkeit“, analysiert Gregor Pfeiffer, Geschäftsführer von Immo Analytics. „Das knappe Angebot trifft auf eine stabile Nachfrage – diese Entwicklung war absehbar und wird den Wiener Mietwohnungsmarkt auch in den kommenden Monaten prägen.“

Auch in Graz ist der Wohnungsmarkt unter Druck. Die Bevölkerung ist von 2010 und 2024 um 18 Prozent gewachsen, die Anzahl neu errichteter Wohnungen war in diesem Zeitraum rückläufig. Eine aktuelle Studie von EcoAustria im Auftrag von ÖWG Wohnbau kommt zu dem Schluss: „Graz hat kein Preisproblem, sondern vor allem ein Angebotsproblem. Wer nur an den Mieten ansetzt, behandelt das Symptom. Wer leistbares Wohnen langfristig sichern will, muss dafür sorgen, dass mehr leistbarer Wohnraum entstehen kann“, so ÖWG Wohnbau. 

Als besonders wirksam bewertet die Studie den gemeinnützigen Wohnbau, vor allem weil dieser preisdämpfend auf den gesamten Mietmarkt wirkt: Laut den in der Studie herangezogenen Berechnungen senkt ein um zehn Prozentpunkte höherer Anteil gemeinnütziger Bauvereinigungen die Marktmieten im unregulierten Segment um 30 bis 40 Cent pro Quadratmeter.