Gemeinnütziger Wohnbau: Wo neuer Wohnraum bald bezugsfertig ist

Der geförderte Wohnbau gerät unter Druck. Angesichts der seit 2022/23 gestiegenen Baukosten sind die Vorgaben der Wohnbauförderung, die Baukostenobergrenzen, nur noch schwer einzuhalten. Gemeinnützige Bauträger reagieren daher vermehrt mit Mischmodellen aus geförderten und freifinanzierten Einheiten. Während der geförderte Wohnbau eine zentrale Säule der leistbaren Wohnversorgung bleibt, bekommt der freifinanzierte Wohnbau Bedeutung für Haushalte, die aus dem Fördersystem herausfallen.

Viele der heuer bezugsfertigen Anlagen wurden in einer Phase außergewöhnlich hoher Baukosten kalkuliert. Das wirkt sich auf die Finanzierungsstruktur aus. Wie stark die Belastung für Mieter tatsächlich steigt, lässt sich jedoch nicht pauschal beziffern. „Grundsätzlich gilt, dass gemeinnützige Bauvereinigungen nach dem Kostendeckungsprinzip arbeiten und die anfallenden Kosten an die Mieter weiterverrechnen müssen“, sagt GBV-Obmann Michael Gehbauer.

Umso stärker rückt die Frage in den Fokus, wie leistbarer Wohnraum künftig gesichert werden kann. Ein Beispiel: Durch die Kooperation mit der LWBK soll in Klagenfurt der Erwerb von Wohneigentum für mehr Menschen erreichbar werden – mit niedrigen m²-Preisen. Harald Repar, Geschäftsführer der LWBK: „Wir sind stolz, leistbares Eigentum anbieten zu können. Das sind keine Anlegerwohnungen.“

Für die Branche ist die Ausgestaltung der Wohnbauförderung entscheidend. „Die Wohnbauförderungsbeiträge müssen konsequent für die Schaffung von leistbarem Wohnraum eingesetzt werden. Sie dürfen nicht zum Stopfen von Budgetlöchern verwendet werden“, plädiert Gehbauer.

Ein stabilisierender Faktor ist der Bestand. In Gebäuden, die ausfinanziert sind, sind die Mieten niedriger. „Ausfinanzierte Wohnungen bezahlen keinen Kredit mehr ab. Daher gibt es keine Auswirkungen des Zinsniveaus 2026“, so Gehbauer. Neubauprojekte, die nun auf den Markt kommen zeigen, wo unter veränderten Bedingungen noch leistbarer Wohnraum möglich ist.

Wo liegen die wesentlichen Unterschiede: Geförderte  bzw.  freifinanzierte Wohnung  einer gemeinnützige Bauvereinigung

• Gefördert: Bei der Errichtung geförderten Wohnungen fließen öffentliche Gelder (Wohnbauförderung der Bundesländer). Durch die Förderbestimmungen ist die Genossenschaft (Bauvereinigung) an strikte Regeln gebunden. 
• frei finanziert: Die die Genossenschaft (Bauvereinigung) baut ohne staatliche Fördergelder, ist aber durch das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) an strikte Regeln gebunden. 
• Gefördert: Hier gibt es das Kostendeckungsprinzip: Die Miete darf nur so hoch sein, dass Errichtung, Finanzierung, Verwaltung gedeckt sind. 
• frei finanziert: 
• Gefördert: Bei gefördert errichteten Objekten gibt es klare Beschränkungen: Mieter müssen Einkommensgrenzen unterschreiten, die je nach Bundesland variieren (Beispiel Wien: Einpersonenhaushalt ca. 57.000 € netto/Jahr). Die Wohnung muss als Hauptwohnsitz dienen. Die Wartelisten können je nach regionaler Lage lang sein.
• frei finanziert: Es gibt keine gesetzlich vorgegebenen Einkommensgrenzen, nur eine Bonitätsprüfung. Jeder, der den Vergabekriterien der Genossenschaft entspricht, kann die Wohnung mieten. Meist sind die Wartelisten kürzer. 
• Gefördert & frei finanziert: Ein Finanzierungsbeitrag (Grund- und Baukostenanteil) ist üblich – wird bei Auszug (minus 1 % Abschreibung pro Jahr) zurückgezahlt - dies gilt für beide Varianten.
• Gefördert: Der Mietzins liegt bei gefördert errichteten Neubauten 2026 oft zwischen € 8,50 und 11,50/m² (inkl. Betriebskosten und Steuern). 
• frei finanziert: Bei frei finanzierte errichteten Neubauten liegt die Miete aktuell ab ca. € 14/m² bis 17/m²  (inkl. Betriebskosten und Steuern).
• Gefördert & frei finanziert: Die Eigentumsoption: Bei entsprechendem Finanzierungsbeitrag (ab 1.4.2026  sind das €  95,17/) ist das frühestens nach 5 bis zu 20 Jahren möglich. -Susanna Pikart