Änderungen im Mietrecht: Die Eckpunkte des Wohnpakets 2026
Die Wertsicherung in Mietverträgen wir gesetzlich geregelt.
Zusammenfassung
- Das Miet- und Wohnpaket regelt ab 2026 die Wertsicherung von Mietverträgen, eine Mietpreisbremse und neue Mindestbefristungen.
- Die automatische Mietanpassung an die Inflation wird auf maximal drei Prozent pro Jahr begrenzt, darüber hinausgehende Teuerung wird nur zur Hälfte berücksichtigt.
- Die Mindestbefristung für neue Mietverträge wird von drei auf fünf Jahre verlängert.
Im Sommer hatte der Oberste Gerichtshof (OGH) Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen zwar für zulässig erklärt, dennoch gibt es nach wie vor einige Unklarheiten. Deshalb erfolgt nun eine Klarstellung – in Form eines Miet- und Wohnpakets der Regierung. Dieses liegt aktuell zur Begutachtung auf.
Es geht um je zwei Ergänzungen im ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) und im Konsumentenschutzgesetz zu den Punkten Wertsicherung, Mietpreisbremse und Mietvertragsbefristungen. Alle Beteiligten würden dadurch Planungssicherheit und stabile Rahmenbedingungen erhalten, heißt es aus dem Justizministerium. „Mit dieser Reform stärken wir die Rechtssicherheit“, sagt Justizministerin Anna Sporrer. Das Zivilrechtliches Indexierungs-Anpassungsgesetz – ZIAG soll mit 1. Jänner 2026 in Kraft treten.
Änderungen im Detail
Kernstücke des Pakets sind die Änderungen bei der Wertsicherung von Mietverträgen sowie eine Bremse beim Anstieg der freien Mieten. Das geplante Mieten-Wertsicherungsgesetz sieht eine gesetzliche Wertsicherung für Wohnungsmietverträge vor.
Zuvor hatten zwei Urteile des Obersten Gerichtshofs (OGH) aus dem Jahr 2023 für Aufregung gesorgt: Sie stellten fest, wie Wertsicherungsvereinbarungen für Wohnungsmietverträge formuliert sein müssen.
Experten bei der Vereinbarung eines Mietvertrags
Bei Nichterfüllung dieser Vorgaben wäre die Wertsicherung weggefallen. Im Extremfall wären sogar alle vorgenommenen Mietanpassungen ungültig gewesen. Die Erhöhungen hätten außerdem bis zu 30 Jahre lang zurückgefordert und auf dem ursprünglichen Nominalwert eingefroren werden können. Um Vermieter davor zu schützen, wurde der Entwurf es Wertsicherungsgesetzes ausgearbeitet.
Das ist der Plan:
Die automatische Anpassung an die Inflation wird im Mieten-Wertsicherungsgesetz geregelt, das Gesetz soll ab 2026 dann für alle Wohnraummieten gelten. Konkret erhöht sich die Miete dann per 1. April um die Inflationshöhe des Vorjahres – allerdings nur bis zu einer Höhe von drei Prozent. Im Fall einer höheren Teuerung wird der Teil, der die drei Prozent übersteigt, lediglich zur Hälfte berücksichtigt. Ein Beispiel: Bei einer Teuerung von vier Prozent würde die Miete um 3,5 Prozent steigen.
Längere Mindestbefristung
Von dieser Regelung sind bisher nur freie Mieten betroffen. Auch mit der Neuregelung wird es möglich sein, dass Mieter unrechtmäßige Zahlungen, die in den vergangenen Jahren geleistet wurden, einklagen – allerdings nur fünf Jahre zurück. Neue Befristung von Mietverträgen Zudem sieht der Gesetzesentwurf längere Mindestbefristungen von befristeten Mietverträge vor. Statt wie bisher auf drei Jahre soll die kürzeste Befristung eines Mietvertrags auf fünf Jahre abgeschlossen werden.
Viel Gegenwind in der Beurteilung
Das neue Mietpreis- und Wohnpaket der Regierung ist in der Begutachtung auf teils starken Gegenwind gestoßen. Nach Einschätzung des Obersten Gerichtshofs (OGH) wird das Mietrecht durch die vorgeschlagenen Maßnahmen wie die Mindestbefristungsdauer komplexer. Vor diesen Eingriffen in den Wohnmarkt warnen Wirtschaftskammer, Industriellenvereinigung und Haus- und Grundbesitzerbund.
Dem Gewerkschaftsbund und der Mietervereinigung geht die Novelle unterdessen nicht weit genug.
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