37, 95 oder 150 Quadratmeter: So viel kostet der Wohnkredit aktuell
Sich in Eigentum wagen, Geld in die eigene Wohnung oder ins eigene Haus investieren, statt Miete zu zahlen – das ist der Traum vieler. Dieser Traum wurde in den vergangenen Jahren aus gleich mehreren Gründen durchkreuzt. Das hat mit den stark gestiegenen Zinsen zu tun, aber auch mit den Rahmenbedingungen, etwa der sogenannten KIM-Verordnung, die strengere Kreditkriterien vorgab. Und auch mit der Wirtschaftslage generell: Wenn es finanziell enger wird, die Inflation tobt, Jobs unsicherer werden, schwindet die Investitionslaune. Auch, wenn das Immobilienkreditgeschäft laut Banken heuer wieder besser läuft als im vergangenen Jahr: Es gibt nach wie vor eine Zurückhaltung bei der Aufnahme von Immobilienkrediten.
Ist ein Kredit jetzt sinnvoll?
Nach sieben Zinssenkungen liegt der Leitzins aktuell bei 2,15 Prozent, für Immobilienkredite sind aktuell, je nach Bonität, Höhe und Laufzeit, rund 3,5 Prozent Zinsen fällig. Ein guter Zeitpunkt, um eine Immobilie zu finanzieren?
Bernhard Freudenthaler, Abteilung Bankenregulierung und Aufsicht im Bankenverband, sieht die Voraussetzungen für eine Immobilienfinanzierung verbessert. Hebt aber hervor: „Selbstverständlich handelt es sich bei diesen Krediten um langfristige Vorhaben. Es gilt also, viele Parameter in die Zukunft zu projizieren. Also nicht nur finanzielle, sondern auch Familienplanung, mögliche Ortswechsel, die Karriere.“
Unsicherheiten würden bei langfristigen Vorhaben immer bestehen. Man müsse sich deshalb die Frage stellen: „Ist genügend Finanzkraft vorhanden, um Unsicherheiten wie Jobverlust, Scheidung oder Inflation zu meistern? Und wie sehr möchte man andere Lebensziele möglicherweise unterordnen, wenn beispielsweise Zinsen steigen oder der Gürtel enger geschnallt werden muss?“. Freudenthaler mahnt zu einer Rücksicht auf die momentan schwierige, geopolitische Phase. „Vielleicht muss man das Vorhaben eine Nummer kleiner ansetzen als ursprünglich gewünscht. Somit ist es auch dann noch leistbar, wenn mehrere Krisen gleichzeitig oder hintereinander eintreten könnten.“
Drei Berechnungen: So viel kostet die Startwohnung, die Familienwohnung, das Haus
Eine Kredit-Finanzierung mit 20 Jahren Laufzeit: Das sind die monatlichen Kosten, die für die Ratenzahlung fällig sind.
Das Objekt:
Eine Startwohnung in 1030 Wien, 37 m², Preis: 235.000 Euro. Für den Gesamtkaufpreis schlagen wir 10 Prozent Nebenkosten und Gebühren auf, macht: 258.500 Euro.
Die Finanzierung:
Wir berücksichtigen Eigenmittel von 20 %, das sind 51.700 Euro. Die Kreditfinanzierung wird also für die restlichen 206.800 Euro gebraucht.
Kreditlaufzeit: 20 Jahre. Wir nehmen den aktuellen fixen Zinssatz von 3,5 Prozent (effektiv: 3,8%).
Die finanzielle Belastung:
Die Kreditbelastung pro Monat beläuft sich auf 1.198 Euro und ist für die gesamte Laufzeit gleichbleibend. Die Gesamtbelastung nach 20 Jahren beträgt 291.698 Euro.
Hinzu kommen monatlich noch die Hausbetriebskosten sowie jene für die Wohnung (Heizung, Wasser, Strom).
Das Objekt:
Eine Familienwohnung in 1210 Wien, 95 m², Preis: 350.000 Euro. Für den Gesamtkaufpreis schlagen wir 10 Prozent Nebenkosten und Gebühren auf, macht: 385.000 Euro.
Die Finanzierung:
Wir berücksichtigen Eigenmittel von 20 %, das sind 77.000 Euro. Die Kreditfinanzierung wird also für die restlichen 308.000 Euro gebraucht.
Kreditlaufzeit: 20 Jahre. Wir nehmen den aktuellen fixen Zinssatz von 3,5 Prozent (effektiv: 3,8 %).
Die finanzielle Belastung:
Die Kreditbelastung pro Monat beläuft sich auf 1.785 Euro und ist für die gesamte Laufzeit gleichbleibend. Die Gesamtbelastung nach 20 Jahren beträgt 434.444 Euro.
Hinzu kommen monatlich noch die Hausbetriebskosten sowie jene für die Wohnung (Heizung, Wasser, Strom).
Das Objekt:
Ein Haus am Land, 150 m² Wohnfläche, Garten. Preis: 550.000 Euro. Für den Gesamtkaufpreis schlagen wir 10 Prozent Nebenkosten und Gebühren auf, macht: 605.000 Euro.
Die Finanzierung:
Wir berücksichtigen Eigenmittel von 20 %, das sind 121.000 Euro. Die Kreditfinanzierung wird also für die restlichen 484.000 Euro gebraucht. Kreditlaufzeit: 20 Jahre. Wir nehmen den aktuell fixen Zinssatz von 3,5 % (effektiv: 3,8%).
Die finanzielle Belastung:
Die Kreditbelastung pro Monat beläuft sich auf 2.803 Euro und ist für die gesamte Laufzeit gleichbleibend. Die Gesamtbelastung nach 20 Jahren beträgt 682.742 Euro. Hinzu kommen monatlich noch die Betriebskosten für Grund und Haus (Steuer, Kanal, Müll, Heizung, Wasser, Strom).
Fixer oder variabler Zinssatz?
Wer sich in eine Immobilienfinanzierung durch einen Kredit traut, steht schnell vor der Frage, ob ein fixer oder variabler Zinssatz besser ist.
Die Märkte sind volatil, die Aufschläge für eine Fixierung des Zinssatzes signifikant. Was also tun?
Freudenthaler hat eine klare Empfehlung: „Die Zentralbanken schließen einen neuerlichen Anstieg der Zinsen nicht aus. Noch weiß man nicht genau, wie sich die Zollpolitik der USA auf Europa oder andere für uns wichtige Handelsplätze auswirkt, ob die Inflation zurückkommt, ob die Arbeitslosigkeit weiter steigen wird. Solche Unsicherheiten tragen nicht zur Vertrauensbildung bei und dadurch wird die Wirtschaft wohl noch länger verhalten bleiben, wie dies auch die jüngsten Wirtschaftsprognosen zeigen.“
Der Experte empfiehlt, bei einem solchen Umfeld zumindest einen Teil der Finanzierung durch fixe Zinsen abzusichern. „Das ist sicher nicht verkehrt. Jedoch ist jedes Finanzierungsvorhaben individuell und muss individuell entschieden werden“. Klar ist aber auch, dass eine Fixzinsvereinbarung mehr kostet, weil sich die Bank hinsichtlich möglicher Zinsänderungen absichern muss. Und dass ein möglicher Umstieg – von fix auf variabel oder umgekehrt -, auch immer Geld kostet bzw. manchmal (je nach Vertrag) gar nicht möglich ist.
Die strengen - und mittlerweile ausgelaufenen - KIM-Vorgaben, also 20 Prozent Eigenmittel, maximal 40 Prozent vom Haushaltseinkommen für eine Immobilienkreditfinanzierung, hält die Finanzmarktaufsicht weiterhin für gute Richtwerte. „Mit dem Auslaufen der KIM-Verordnung gibt es nun aber mehr Flexibilität. Dadurch können spezifische Faktoren, etwa bei Jungfamilien oder, wenn geerbtes Vermögen vorhanden ist, besser in den Finanzierungsvorhaben einfließen“, sagt Freudenthaler.
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