Kann ich ein Energiekonzept von der Hausverwaltung verlangen?

Kamin

Wir möchten einen Kaminanschluss für unsere Eigentumswohnung im obersten Stock, für die Kehrung müsste kein Garten eines anderen Eigentümers betreten werden. Benötigen wir für den Anschluss die Zustimmung aller anderen Eigentümer unseres Hauses oder der gesamten Wohnanlage?

Der Hintergrund für die divergierenden Auskünfte wird wohl den Hintergrund haben, dass es, abhängig vom Sachverhalt, unterschiedliche Ergebnisse gibt. Zwar ist grundsätzlich der Anschluss eines Ofens an einen bereits vorhandenen Kamin nicht als genehmigungspflichtige Änderung anzusehen, für die die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich ist. Das gilt aber nur insoweit, als durch diese Maßnahme nicht bauliche Maßnahmen erforderlich werden, die allgemeine Teile der Liegenschaft betreffen oder das äußere Erscheinungsbild verändern. Auch wird die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich werden, wenn eine vertragliche Verpflichtung besteht, dass die Wohnungseigentumsobjekte ausschließlich über eine zentrale Wärmeversorgung beheizt werden. Genauso hängt die Beantwortung der Frage nach der Bewilligungspflicht der Maßnahmen davon ab, welche Maßnahmen notwendig sind, damit der Ofen an den Kamin angeschlossen werden kann.

Ausstattung

Ich will meine Eigentumswohnung (Altbau) erstmals vermieten. Interessenten wollen, dass vorher einige optische Veränderungen durchgeführt werden. Für langfristige Mieter mache ich das gern, aber man weiß ja nie. Kann ich die Mieter vertraglich dazu verpflichten, bei frühzeitigem Auszug, einen Teil der Kosten zu übernehmen?

Davon ausgehend, dass bei der Vermietung Ihrer Wohnung das Mietrechtsgesetz und die Mietzinsbildungsvorschriften des MRG zur Gänze zur Anwendung gelangen, gilt: Bei Altbauwohnungen darf der Vermieter in der Regel, wenn nicht ausnahmsweise der angemessene Mietzins verlangt werden kann, nur den Richtwertmietzins verlangen. Basis für die Berechnung sind die Wohnungskategorie und der Ausstattungszustand, wobei Abweichungen zur Normwohnung mit Zuschlägen und Abstrichen bei der Berechnung des Zinses berücksichtigt werden. Befindet sich die Wohnung in einem sehr guten Zustand (neu), ist ein Zuschlag bis 5 Prozent möglich. Für einen höherwertigen Parkett können bis zu 3 Prozent mehr Miete verlangt werden. Wenn Sie Ihre Wohnung in einem besseren Zustand versetzen, sind die höherwertigen Ausstattungsmerkmale bei der Mietzinsbildung zu berücksichtigen. Nicht möglich ist es, für die Ausstattung einen höheren Mietzins zu verlangen und gleichzeitig einen früheren Auszug zu pönalisieren.

Energiesparkonzept

Ich besitze eine Eigentumswohnung. Von der Verwaltung kam bisher kein Konzept zu Energiesparmaßnahmen. Wie bringe ich sie dazu, Vorschläge umzusetzen?

Die Verwaltung vertritt die Eigentümergemeinschaft nach außen und kann – soweit vertraglich nicht Abweichendes im Verwaltervertrag geregelt ist – bei Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung auch ohne vorherige Beschlussfassung für die Eigentümergemeinschaft tätig werden. Zu den Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung zählen die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile, die über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen. Maßnahmen, die nicht zur ordentlichen Verwaltung gehören, sind als außerordentliche Verwaltung anzusehen, wie etwa Verbesserungen oder bauliche Veränderungen. Dazu zählen aber auch die Umstellung der Heizung, der Tausch nicht schadhafter Fenster. Damit Ihre Verwaltung tätig werden kann, wird es notwendig sein, dass die Eigentümergemeinschaft darüber einen Beschluss fasst, ansonsten darf die Verwaltung bei vielen energetischen Verbesserungen gar nicht tätig werden.