Nach Todesfall oder Scheidung: Wer bekommt die Eigentumswohnung?

Von Mag. Carmen Thornton & Mag. Johannes Kautz

Der Fall: Gestern standen sich im Justizpalast wieder einmal Simone Lugner und die Lugner-Familien-Privatstiftung vor Gericht gegenüber (mehr dazu im Chronik-Ressort). Die Witwe des verstorbenen Baulöwen kämpft um ihren Verbleib in der Döblinger Villa. Das Anwesen gehört der Stiftung, und die will sie hinauswerfen. Der Vorwurf: Sie soll ihren Mann vor seinem Tod nicht ausreichend gepflegt und damit ihr Wohnrecht verwirkt haben. Ja, wenn es um die Ehewohnung geht, landet die Sache schnell vor Gericht. Und selbst wenn das Objekt der Begierde keine Villa in Grinzing, sondern eine kreditbelastete Eigentumswohnung ist und einem statt einer Privatstiftung die Miterben oder – nach der Scheidung – der Expartner die Wohnung streitig machen wollen: Die Emotionen sind meist dieselben. Aber wie sieht die Rechtslage aus? Wer bekommt die Ehewohnung nach der Scheidung oder im Todesfall? Und wie sorgt man dafür, dass man nicht derjenige ist, der die Koffer packen muss? 

Sie: 

Eine Scheidung ist auch eine Vernichtung des Lebensstandards. Das gemeinsame Vermögen wird geteilt und plötzlich müssen zwei Haushalte finanziert werden. Auch in der Ehewohnung, in die oft die gesamten Ersparnisse hineingesteckt wurden, kann nur ein Ehepartner bleiben. Eine Teilung ist meist unmöglich und auch unerwünscht, denn wer will schon Tür an Tür mit dem Ex-Partner leben? Bei der Frage, wer seine Sachen packen muss, geht es nicht nur ums Geld, sondern oft auch ums Prinzip. 

Wer die Wohnung behält, hat gewonnen, der andere wird in die Wüste geschickt. Und wenn man Kinder hat, geht es manchmal auch ums Kontaktrecht. Denn vor allem Teenager entscheiden sich oft für den Elternteil, der ihnen mehr bieten kann und bei dem sie ihr Umfeld nicht verlieren. Kein Wunder, dass es bei der Ehewohnung oft zu einem erbittertem Streit kommt.

Grundbuchstand zählt nicht

Wer vor Gericht die besseren Karten hat, ist oft gar nicht so eindeutig. Denn entgegen einer weitverbreiteten Annahme ist das Gericht bei der Aufteilung nicht an die Eigentumsverhältnisse gebunden. Wenn die Wohnung während der Ehe erwirtschaftet wurde, wird geteilt, und zwar grundsätzlich halbe-halbe. Das gilt auch, wenn einer die Kreditraten bezahlt hat und der andere – etwa wegen der Kinderbetreuung oder Haushaltsführung – in Teilzeit war oder nichts verdient hat. Im Aufteilungsverfahren wird Care-Arbeit gleich bewertet wie eine Berufstätigkeit. Selbst wenn einer die Wohnung in die Ehe eingebracht hat, kann das Gericht sie in die Aufteilung einbeziehen, wenn der Ehepartner unbedingt darauf angewiesen ist oder ein gemeinsames Kind einen besonderen Bedarf hat.

Dass es auf den Grundbuchstand ankommt, ist also eine Mär. Bei der Aufteilung zählen andere Faktoren: Wurde die Ehe aus dem Verschulden eines Ehepartners geschieden, bekommt meist der andere den Vorzug. Er darf die Wohnung behalten, muss aber eine Ausgleichszahlung leisten. Ohne Verschuldensausspruch ist entscheidend, wer die Wohnung dringender benötigt. Doch in der Praxis sind es vor allem die finanziellen Verhältnisse, die den Ausschlag geben. Das Gericht kann die Ausgleichszahlung zwar stunden oder eine Ratenzahlung anordnen, trotzdem kann sich der einkommensschwächere Partner die Wohnung oft gar nicht leisten. Wenn die Liegenschaft kreditbelastet ist und das Ehepaar schon vor der Scheidung finanziell am Limit war, muss die Wohnung manchmal sogar verkauft werden. Zusätzlich zur Kreditrate eine Ausgleichszahlung zu finanzieren, das geht sich einfach nicht mehr aus, sofern nicht die Familie einspringt.

Vorsicht beim Auszug

Wer die Wohnung dringend benötigt, hat nach der Trennung zumindest noch eine längere Schonfrist. Denn dann muss der Ehepartner sicherstellen, dass die Wohnmöglichkeit erhalten bleibt oder eine gleichwertige Alternative zur Verfügung steht. Er kann sogar mit einer einstweiligen Verfügung dazu verpflichtet werden, die Kreditraten weiter zu bezahlen. Der Anspruch besteht bis zum Ende des Aufteilungsverfahrens – vorausgesetzt, man ist nicht vorher schon freiwillig ausgezogen. Wer den anderen so gar nicht mehr aushält, sollte sich das also gut überlegen. Die Freiheit hat ihren Preis. Durch einen unberechtigten Auszug kann man nicht nur den nachehelichen Unterhaltsanspruch verlieren, sondern muss vielleicht auch zusehen, wie der andere die Wohnung jahrelang allein benützt, während man selbst kaum die Miete stemmen kann. Dann hat man sich selbst in die Wüste geschickt.

Er:

Das Gesetz ist immer für Überraschungen gut: Dass es bei der Aufteilung nicht auf den Grundbuchsstand ankommt, sorgt immer wieder für Verwunderung. Wer daraus allerdings den Schluss zieht, dass es in der Ehe egal ist, ob man das Eigenheim gemeinsam kauft oder der andere einem eine Hälfte überschreibt, könnte ebenfalls eine böse Überraschung erleben.

Im Erbfall zählt der Grundbuchstand

Denn im Erbfall kommt es sehr wohl darauf an, wer im Grundbuch steht. Wenn ein Ehepartner stirbt, fällt sein gesamtes Vermögen in die Verlassenschaft, unabhängig davon, ob es im Scheidungsfall aufzuteilen wäre oder nicht. Gibt es kein Testament, entscheidet die gesetzliche Erbfolge, welchen Anteil der überlebende Ehepartner bekommt. Alleinerbe wird er nur, wenn der Verstorbene keine Nachkommen hinterlässt und auch seine Eltern bereits gestorben sind. Sind die Eltern noch am Leben, stehen dem Ehegatten zwei Drittel zu, und wenn es Kinder oder Enkelkinder gibt, bekommt der Ehegatte nur ein Drittel.

Vom Nachlass bekommt jeder Erbe seine Quote. Die Ehewohnung ist da keine Ausnahme. Daher können auch Kinder aus einer früheren Ehe oder die ungeliebten Schwiegereltern Ansprüche haben, wenn sie noch leben und es keine Nachkommen gibt. Und wenn man glaubt, dass es nicht mehr schlimmer kommen kann, taucht sogar ein uneheliches Kind auf, von dem man bisher nichts wusste.

Bei Eigentumswohnungen kann es auch ohne solche Überraschungen kompliziert werden, denn es dürfen nur maximal zwei Personen je zur Hälfte im Grundbuch eingetragen sein. Kommt es zu keiner Einigung, muss die Wohnung versteigert werden. Davor ist man nur bei der Eigentümerpartnerschaft geschützt. Dann geht der Hälfteanteil im Todesfall automatisch auf den anderen über, sofern er nicht freiwillig darauf verzichtet oder mit den Erben und Pflichtteilsberechtigten etwas anderes vereinbart. 

Wenn der überlebende Ehegatte der einzige Pflichtteilsberechtigte ist und sich keine andere Wohnmöglichkeit leisten kann, muss er für den Anteil nicht einmal eine Ausgleichszahlung leisten. Vorausgesetzt, die Verlassenschaft ist nicht überschuldet. Gibt es Kinder oder Enkelkinder, ist ein Viertel des Verkehrswerts der Wohnung an die Verlassenschaft zu zahlen. Außerdem kann das Verlassenschaftsgericht die Zahlung für maximal fünf Jahre stunden oder eine Ratenzahlung bewilligen. Doch all das nützt einem nichts, wenn der andere allein im Grundbuch steht, denn das Recht zur Übernahme steht nur dem Eigentümerpartner zu.

Vor einem Verlust der Wohnmöglichkeit ist man aber trotzdem geschützt, auch wenn es sich nicht um eine Eigentumswohnung handelt oder die Wohnung dem anderen allein gehört. Damit der Ehepartner sein gewohntes Leben in der bisherigen Umgebung weiterführen kann, steht ihm ein gesetzliches Vorausvermächtnis zu. Er darf daher bis an sein Lebensende in der Ehewohnung bleiben und die beweglichen Haushaltsgegenstände weiter benützen. 

Doch auch hier kann es unliebsame Überraschungen geben. Wenn der überlebende Ehegatte die Liegenschaft ohnehin erbt oder im Todesfall übernimmt, ist das Vorausvermächtnis erfüllt. Dann gehört ihm zwar die Liegenschaft, er muss aber auch die Pflichtteilsansprüche befriedigen. Diese können zwar gestundet werden, doch wenn die Liegenschaft der einzige Vermögenswert war und man selbst keine Ersparnisse hat, um die Pflichtteilsberechtigten auszuzahlen, ist man mit dem lebenslangen Wohnrecht sogar besser abgesichert als mit der Erbschaft.