„Kooperative Lösungen sind die besten“

Rund 48 Prozent der Österreicherinnen und Österreicher können eine Immobilie ihr Eigen nennen: Davon waren nach Angaben der Statistik Austria rund 36 Prozent stolze Besitzer eines Eigenheims, knapp zwölf Prozent einer Eigentumswohnung. Meist wird das Eigenheim gehegt und gepflegt, nur in einem Punkt sind Eigentümer häufig nachlässig: Nämlich dann, wenn es darum geht, rechtzeitig die Weichen dafür zu stellen, wer die Immobilie nach dem Tod des bisherigen Eigentümers erbt. Und das kann, wie der Wiener Notar Alexander Winkler weiß, im schlimmsten Fall zur Versteigerung führen.

Aktuell werden in Österreich Vermögen von rund 21 Milliarden Euro vererbt, bis 2050 wird das Erbvolumen laut Prognosen wegen des Ablebens geburtenstarker Jahrgänge auf rund 40 Milliarden Euro steigen. Die Wahrscheinlichkeit, dass dabei auch eine Immobilie vererbt wird, ist hoch. Worauf sollten Erblasser in diesem Fall denken?

Alexander Winkler: Wer eine Immobilie vererben will, sollte, wie generell beim Thema Erbschaft, an eine gute Planung denken. Das heißt, man findet noch zu Lebzeiten eine Lösung, und zwar idealerweise nicht autoritär, sondern kooperativ. Dann ist die Lösung nämlich auch gut, weil sich alle darin wieder finden. Damit ist die Chance, dass der Familienfrieden gewahrt wird, groß.

Gibt es beim Vererben von Immobilien so viele Herausforderungen?

Es gibt einige. Vielfach nicht bekannt ist die Tatsache, dass bei einer Eigentumswohnung nicht mehr als zwei Personen gleichzeitig Eigentümer:in sein dürfen. Das wird dann schwierig, wenn jemand drei Kinder und kein Testament hat. Die gesetzlichen Erbfolge sieht in diesem Fall für jedes Kind einen Drittelanteil vor, das Wohnungseigentumsgesetz lässt dies aber nicht zu. In diesem Fall müssen also die Kinder eine gesetzeskonforme Lösung finden. Das heißt, sie müssen sich darauf einigen, wer die Wohnung erhält und wer verzichtet. Oder darauf, dass die Wohnung im Verlassenschaftsverfahren verkauft und der Verkaufserlös auf die Erb:innen aufgeteilt wird. Ziel ist auf jeden Fall eine gemeinsame Lösung.

Und wenn diese nicht gefunden wird?

Dann endet das entweder in einem Prozess oder die Wohnung wird vom Gericht im Verlassenschaftsverfahren versteigert – das sollte vermieden werden.

Müssen jene Erb:innen, die auf die Wohnung verzichten, ausgezahlt werden?

Das kommt auf die getroffene Vereinbarung an. Volljährige und eigenberechtigte Erben können auf Ansprüche verzichten, müssen das aber nicht.

Wie ist die Situation bei Häusern oder Grundstücken?

Sowohl ein Haus als auch ein Grundstück kann mehr als drei Eigentümer:innen haben. Eines sollte man dabei allerdings bedenken: Gemeinsames Eigentum birgt Konfliktpotenzial.

Sie haben von einigen Herausforderungen gesprochen – welche gibt es noch?

Eine ist eben das gemeinsame Eigentum, eine andere ist die Tatsache, dass es unterschiedliche Sichtweisen auf Immobilien gibt. Manche sehen sie als Anlageobjekt, das bei gutem Wind verkauft werden sollte, bei anderen haben sie einen hohen ideellen Wert. Wenn diese beiden Haltungen bei Eigentümer:innen aufeinander prallen, wird es erfahrungsgemäß schwierig. Die einen wollen um jeden Preis verkaufen, die anderen nicht.

Gibt es etwas, worauf Unternehmer in diesem Zusammenhang speziell achten sollten?

Sie sollten betriebsnotwendige Immobilien und Unternehmen nicht trennen, indem sie die Immobilie dem einen und das Unternehmen dem anderen Kind vererben. Das kann zu Verwerfungen führen. Etwa, weil für das Unternehmen auf einmal Miete fällig wird oder wenn die Immobilie verkauft wird.

Apropos: Müssen Erb:innen in diesem Fall auch Immobilienertragsteuer zahlen?

Ja, auch beim Verkauf einer geerbten Immobilie fällt grundsätzlich Immobilienertragsteuer an. Dabei gibt es nun eine Neuerung: Bisher lag der Steuersatz für Altvermögen – als solche gelten Immobilien, die die oder der Verstorbene vor dem 31.3.2002 erworben hat – bei 4,2 Prozent. Das Budgetbegleitgesetz sieht dafür nun einen Steuersatz von sechs Prozent vor. Eine Steuerbefreiung für den Hauptwohnsitz der oder des Verstorbenen kann man nicht geltend machen.

Wie sieht es mit der Grunderwerbsteuer aus?

Wer eine Immobilie erbt und das Erbe annimmt, muss Grunderwerbsteuer zahlen. Allerdings ist sie mit gestaffelten Steuersätzen von 0,5 bis 3,5 Prozent niedriger als beim Immobilienkauf und als Bemessungsgrundlage dient der Grundstückswert. Wird die Immobilie allerdings während des Verlassenschaftsverfahrens verkauft, muss keine Grunderwerbsteuer bezahlt werden. In diesem Fall gilt die Immobilie nämlich als nicht angefallen.

Wann wird man eigentlich als Erbe oder Erbin Eigentümer:in der Immobilie?

Mit dem Einantwortungsbeschluss ist das Verlassenschaftsverfahren beendet. Mit diesem kann, nachdem die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde, die Eintragung des neuen Eigentümers, der neuen Eigentümerin im Grundbuch durchgeführt werden.

Man wird also erst nach Ende des Verlassenschaftverfahrens Eigentümer:in. Wer zahlt aber währenddessen die Betriebskosten?

Grundsätzlich der Nachlass, der ja eine juristische Person ist. Oft wird aber die Regelung getroffen, dass die Erb:innen, die die Immobilie übernehmen, die Betriebskosten rückwirkend tragen.

Können Erb:innen auch erst nach dem Ende des Verlassenschaftsverfahrens über die geerbte Immobilie verfügen?

Grundsätzlich dürfen sie die ererbte Immobilie erst danach räumen, vermieten, verkaufen oder beziehen. Unter Umständen jedoch können sie, allenfalls mit einer gerichtlichen Genehmigung, aber bereits während des Verlassenschaftsverfahrens darüber verfügen. Wenn Erb:innen in die geerbte Wohnung oder das Haus einziehen wollen, rate ich aber, das im Einzelfall mit der Gerichtskommissärin oder dem Gerichtskommissär, also der Notarin beziehungsweise dem Notar, der die Abhandlung durchführt, zu besprechen.

Angenommen, die ererbte Immobilie ist vermietet – wird der Erbe automatisch Vermieter?

Ja. Der Erbe wird automatisch zum Vermieter, daher muss auch kein neuer Mietvertrag zwischen beiden Parteien abgeschlossen werden.

Wohin soll die Miete inzwischen überwiesen werden?

Schuldbefreiend auf das Konto des bisherigen Vermieters, das für Eingänge ja offen bleibt. Im Zweifelsfall können Mieter auch mit der Hausverwaltung und sofern es keine gibt, dem zuständigen Gerichtskommissär Kontakt aufnehmen.

Haben Sie noch einen Rat für Erb:innen?

Sie dürfen nicht vergessen, dass Belastungen auf die neuen Eigentümer:innen übergehen. Lastet also auf der Immobilie eine Hypothek, sollten sie sich die ihr zugrunde liegenden Schulden ansehen und sich einen Überblick über das Vermögen verschaffen. Ist der Nachlass überschuldet, sollten sie überlegen, ob sie das Erbe antreten oder ausschlagen.