Immobilien als sichere Basis für Unternehmen

Immobilieneigentum bietet Unternehmern zahlreiche Vorteile und sorgt für Unabhängigkeit von Vermietern, weiß Lukas König, Notar in Innsbruck. Im Privatvermögen wiederum können sie neben der eigenen Absicherung dazu beitragen, Vorsorge für allfällige Pflichtteilsansprüche zu treffen.
Immobilien gelten gerade in Krisenzeiten als sicherer Hafen. Ist das auch derzeit so?
Lukas König: Aus meiner Erfahrung gilt nach wie vor: Gute Immobilien in begehrten Lagen sind wertstabil und daher ein beliebtes Investment.
Gilt das für Unternehmer mehr als für Private?
Bei Unternehmern stellt eine Betriebsliegenschaft im Eigentum natürlich eine gute Basis dar. Beim Eigentum sind Unternehmer nicht wie bei der Miete oder Pacht von Vertragslaufzeiten, Wertsicherungsklauseln und ähnlichem abhängig. Das heißt, alles ist besser kalkulierbar – nicht zuletzt, wenn es um Erweiterungen des Betriebsstandortes geht. Darüber hinaus sind Immobilien als Sicherheit bei Finanzierungen die erste Wahl.
Macht es eigentlich Sinn, betriebsnotwendige Immobilien und das operative Geschäft zu trennen?
Hat das Unternehmen konsolidiert und ist die Bonität gegeben, dann ist es durchaus sinnvoll, den operativen Betrieb in eine Tochtergesellschaft auszugliedern – was steuerschonend möglich ist – und die Immobilien in der Holding zurückzubehalten. Sollte die operative Tochter in Schwierigkeiten geraten, so sind die Immobilien gesichert.
Gerade für Unternehmer ist es ja wichtig, auch Privatvermögen aufzubauen – etwa in Hinblick auf die Übergabe ...
Das wäre natürlich als Vorsorge ideal, gerade wenn es mehrere Kinder gibt und das Unternehmen nicht in mehrere Hände übergehen soll oder die anderen Kinder nicht einsteigen wollen oder können. Eine Nachfolge durch mehrere Kinder ist ja oft nicht die erste Wahl, schon allein aufgrund einer zu geringen Betriebsgröße und dadurch nicht trennbarer Aufgabenbereiche.
Was ist der Vorteil, wenn Privatvermögen aufgebaut wird?
Unternehmen werden innerfamiliär in der Regel teilentgeltlich übergeben, wobei die Schenkungsquote überwiegt. Dabei sollte man das Thema des Pflichtteils beachten. Es sollte geklärt werden, wie weichende Pflichtteilsberechtigte abgefunden werden können. Im Idealfall schaffen parallel zur Übergabe abgegebene Pflichtteilsverzichte Rechtssicherheit, denn gerade bei Unternehmen ist die Bewertung in der Regel schwierig. Die Frage ist natürlich immer, wie sehr Eltern ihre übernehmenden Kinder von Ansprüchen ihrer Geschwister freihalten wollen und können. Eine gute Beratung ist daher wichtig, um das jeweils passende Modell zu finden.
Apropos Beratung – nach wie vor werden Immobiliengeschäfte nicht immer mit kompetenter Beratung durchgeführt ...
Was angesichts eines Umfeldes, in dem die Dinge generell immer komplexer werden, nicht sinnvoll ist. Es gibt bei einem Immobilienkauf so vieles zu beachten: So ist die Erschließung bei einem Baugrundstück enorm wichtig, genauso Themen wie Kontaminierungen oder baurechtliche Rahmenbedingungen. Bei einer Wohnung kann es etwa Dienstbarkeiten, Bestandsrechte und Fehler bei der Wohnungseigentumsbegründung geben.
Das heißt, man sollte als erstes eine einfache rechtliche Due Diligence machen lassen, um zu wissen, worauf man sich einlässt. Dazu kommen natürlich Beratung und Begleitung bei der Vertragsgestaltung, der Zahlungsabwicklung inklusive Treuhandschaft bis hin zur steuerlichen Abwicklung.

Dr. Lukas König, Notar
Wir fungieren tatsächlich als One-Stop-Shop.
Das klingt nach einem One-Stop-Shop.
Wir Notare können tatsächlich als One-Stop-Shop fungieren. Unser Bogen spannt sich von der Beratung vor der Vertragserrichtung, geht weiter über die Übernahme der Treuhandschaft bis zur Beglaubigung der Unterschriften.
Darüber hinaus wickeln wir die notwendigen Steuerverfahren wie die Selbstberechnung von Grunderwerb- und Immobilienertragssteuer einschließlich der gerichtlichen Eintragungsgebühr ab. Der letzte Schritt ist die elektronische Übermittlung des Grundbuchsantrages. Notare sind erfahrene Berater und Abwickler zugleich.
Wie sieht es bei Mietverträgen aus?
Das Mietrecht ist ebenfalls ein sehr komplexes Thema. Es gibt viele rechtliche Bestimmungen, über die sich die Vertragsparteien nicht hinwegsetzen dürfen. Hier gibt es viele Fallen für Vermieter: Wenn Sie eine Vorsorgewohnung unbefristet vermieten, dann entwerten Sie diese dadurch.
Besonders für Unternehmen gilt: Sie brauchen Sicherheit. Daher muss darauf geachtet werden, dass das Bestandverhältnis auch zumindest auf jene Dauer hält, die der Unternehmer kalkuliert hat. Beratung und ein professioneller Mietvertrag sind somit eine wichtige Grundlage für Unternehmen. Apropos Beratung: Wir bieten diese niederschwellig an, die Erstberatung ist nach wie vor kostenlos.
Beratung ist aber nicht nur bei Immobilienkäufen wichtig – diese wer-den ja auch oft vererbt oder verschenkt. Worin liegen die Vorteile einer Schenkung zu Lebzeiten und was sollte man dabei bedenken?
Natürlich muss man eine Schenkung zu Lebzeiten gründlich überlegen, man hat das Vermögen ja auch meist mühsam erworben. Dennoch ist Faktum, dass man bei einer Schenkung zu Lebzeiten die derzeit unverändert günstige Steuersituation nützen und gleichzeitig erbrechtliche Begleitregelungen wie Pflichtteilsabfindungen treffen kann, damit der Frieden in der Familie gesichert ist. Das ist bei gelungenen Übergaben ein wichtiges Ziel.
Seit 2016 wird die Grunderwerbsteuer vom Grundstückswert berechnet. Statt des fixen Steuersatzes von zwei Prozent gelten nun Steuer-Staffelsätze. Hat sich die damals geäußerte Befürchtung, dass Schenken und Vererben dadurch teurer werden könnte, bewahrheitet?
Bis zu einem gewissen Grad ist es teurer geworden, allerdings nicht in dem Ausmaß wie befürchtet. Teurer ist es dann, wenn mehrere Liegenschaften verschenkt werden oder große Gebäude im Spiel sind. Aber in Relation zum Verkehrswert ist die Übertragung immer noch günstig.
Welche Fragen stellt man Ihnen im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen am häufigsten?
Ein großes Thema ist immer die Sicherheit der Transaktionen. Aber auch nach der Dauer der Abwicklung und den Vertragsinhalten wird häufig gefragt. Am spannendsten ist derzeit, dass wir von der Vertragsbesprechung bis zur Unterfertigung samt Beglaubigung auf Wunsch alles digital über Videokonferenzen abwickeln können, die Vertragsteile müssen also nicht mehr zwingend persönlich zu uns in die Kanzlei.
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